二手房验收是确保购房权益的重要环节，需从多方面细致核查。以下是十大核心注意事项及扩展分析：
1. 产权核查
- 查验房产证、土地证（或不动产权证）是否齐全，核对卖方身份与产权人是否一致。
- 通过房管局调取房屋档案，确认无抵押、查封、共有人异议等情况。若为继承或赠与房产，需确认税费已结清。
2. 房屋结构安全
- 检查承重墙、梁柱有无裂缝或修补痕迹，非承重墙拆除是否合规。
- 注意楼板、阳台是否存在下沉或倾斜现象，可使用水平仪辅助检测。
3. 隐蔽工程验收
- 重点检查水电管线老化情况，尤其是90年代前的房屋易存在铝线电路或镀锌水管，需评估是否需全屋改造。
- 测试水压稳定性，观察排水管是否通畅，可倒入大量水测试地漏速度。
4. 防水性能测试
- 对卫生间、厨房、阳台进行24小时闭水试验，确认楼下无渗漏。同时检查墙面有无水渍、发霉痕迹。
- 老旧房屋需关注外墙渗水问题，雨季验收更易发现问题。
5. 门窗及五金件
- 检查门窗密封性（夹纸测试）、五金件是否生锈，塑钢窗需确认钢衬未缺失。
- 防盗门注意锁芯等级（建议C级）和猫眼是否配置防撬设计。
6. 设施设备状态
- 测试所有开关插座相位是否正确（可用验电器），燃气灶具需符合安装规范（如与插座水平距离≥30cm）。
- 记录水、电、燃气表底数，核实是否有欠费。
7. 公共区域及附属设施
- 检查楼道消防设施、电梯检验标志，老旧小区需确认化粪池是否定期清理。
- 别墅或一楼房屋要观察庭院围墙、排水沟是否完好。
8. 装修质量复核
- 敲击瓷砖检查空鼓率（超过5%需整改），木质家具需查看有无白蚁痕迹。
- 吊顶接缝处需无裂纹，石膏板需使用防潮型号。
9. 噪音及采光评估
- 不同时段实地测试噪音（早晚高峰、夜间），用测光仪检测日照是否达到国家标准（大寒日≥2小时）。
- 临近高架或商业区需关注低频噪音问题。
10. 历史问题排查
- 向物业、邻居了解房屋是否发生过非正常死亡事件，核查物业费、维修基金余额及使用记录。
- 学区房需特别确认学位是否已被占用（部分地区实行六年一学位政策）。
补充建议：
验收时建议携带卷尺、手电筒、螺丝刀等工具，有条件可聘请专业验房师（费用约300-500元/次）。
对于2000年前建成的房屋，建议增加钢结构腐蚀检测和 asbestos（石棉）材料筛查。
所有口头承诺需写入补充协议，明确违约责任，如“原业主承诺设备保修2年”等条款。
发现问题的，应在交接前要求书面维修承诺，并扣留5%-10%尾款作为质保金，待整改完成后支付。
