更换不合格物业需遵循以下法律流程及注意事项，确保程序合法有效：
一、法律依据与启动条件
1. 依据《物业管理条例》第二十六条及《民法典》第二百八十四条，业主有权共同决定选聘或解聘物业企业。
2. 启动前提：物业存在严重违约行为（如服务质量不达标、违规收费、安全隐患长期未整改），需有书面证据支持。
二、操作流程
1. 业主大会决议
- 由业委会或10%以上业主联名提议召开临时业主大会，提前15日公示议题。
- 双2/3表决规则：参与业主需占建筑面积及人数2/3以上，且同意更换的票数需超过半数。
2. 解约程序
- 书面函告原物业企业，明确解约理由及期限（一般提前60日通知）。
- 如合同到期未续约，直接启动招标；若提前解约需评估违约责任。
3. 选聘新物业
- 公开招标：委托第三方平台发布招标公告，评标小组应包含业主代表、行业专家。
- 合同审查：重点关注服务标准、违约责任、公共收益分配条款，建议律师介入。
三、风险防控要点
1. 原物业拒不退出
- 可向住建部门投诉，申请行政干预；必要时通过诉讼强制清退（参考最高人民法院物业服务纠纷司法解释）。
2. 过渡期管理
- 建议签订《临时托管协议》，防止服务真空期出现安保、保洁瘫痪。
3. 档案移交
- 要求原物业移交竣工图纸、设备维保记录、业主名册等资料，未移交者可追究法律责任。
四、常见问题扩展
无业委会如作？
由街道办指导成立业主大会筹备组，必要时可委托社区代行业委会职责。
物业费纠纷处理
更换期间原物业不得以欠费为由拒绝移交，业主欠费问题应通过司法途径解决。
五、后续监督机制
新物业合同应设置试用期条款（如3-6个月），同步建立业主满意度测评体系，确保服务质量可量化监管。
更换物业涉及群体利益与法律程序，建议全程留存会议记录、书面通知等证据，必要时寻求专业法律支持。
