二手房交易涉及的税费种类较多，不同地区政策存在差异，以下是主要税费项目及风险规避策略：
一、主要税费计算
1. 增值税及附加
满2年：普通住宅免征，非普通住宅按（成交价-原值）×5.3%
未满2年：全额征收（成交价×5.3%）
特殊政策：北上广深非普通住宅满2年按差额征收
2. 个人所得税
查账征收：（成交价-原值-合理费用）×20%
核定征收：成交价×1%-3%（各地不同）
满五唯一住房可免征
3. 契税
首套房：90㎡以下1%，90㎡以上1.5%
二套房：90㎡以下1%，90㎡以上2%
三套及以上：3%-5%（因地而异）
4. 土地出让金
划拨土地需补缴：评估价×1%-3%
部分城市已购公房需额外补交
5. 其他费用
中介费：成交价0.5%-2.5%
评估费：0.1%-0.5%
登记费：80-550元
抵押登记费：80-500元
二、风险规避策略
1. 产权核查
查验房产证与登记簿一致性
确认共有权人签字
查询抵押、查封、租赁状态
核实学位占用情况（重点城市）
2. 税费优化方案
合理利用"满五唯一"政策
协商税费分担方式（需写入合同）
评估"阴阳合同"法律风险
提前测算不同持有年限的税费成本
3. 资金安全
采用资金监管账户
避免大额现金交易
留存所有付款凭证
明确违约条款
4. 特殊情形处理
继承房产出售需提供完整继承文件
受赠房产注意原值认定问题
拆迁安置房注意限售期
公司产权房涉及土地增值税
三、地域性差异重点
一线城市普通住宅认定标准（如上海需同时满足面积、价格双条件）
成都等城市执行"三价孰低"贷款政策
东莞等地有二手房参考价制度
杭州等地推行"带押过户"新模式
四、法律风险提示
1. 借名买房纠纷近年高发
2. 农村宅基地房屋交易效力问题
3. 经适房未满上市期限合同无效风险
4. 境外人士购房需额外审批
建议交易前咨询专业房产律师，制作完整的风险清单，重要条款应通过补充协议明确。对于学区房等特殊房产，需到教育部门核实最新政策。电子签约虽便利，但仍需保存纸质合同原件。
