物业和开发商的责权划分主要依据《物业管理条例》《民法典》及《商品房买卖合同》，具体划分如下：
一、开发商的基础责任
1. 房屋质量保证
- 开发商须对房屋主体结构、防水工程、管线隐蔽工程等承担保修责任，保修期通常为：
- 主体结构：设计文件规定的合理使用年限（通常50年）；
- 屋面防水：5年；
- 电气管线、给排水管道：2年。
- 保修期内出现质量问题，开发商需免费维修；若拒绝履行，业主可向住建部门投诉或起诉。
2. 前期物业管理移交
- 开发商需在房屋交付前选聘前期物业公司，签订《前期物业服务合同》，并完成共用设施（如电梯、消防、绿化等）的验收移交。
- 若设施未达标导致后续使用问题（如电梯故障、消防验收不合格），开发商需承担整改或赔偿责任。
3. 产权登记协助
- 开发商需在交房后一定期限内（通常90日内）完成房屋初始登记，协助业主办理不动产权证。逾期需按合同支付违约金。
二、物业的管理与服务范围
1. 共有部分维护
- 负责小区公共区域（楼道、电梯、绿化、道路等）的清洁、养护及维修，费用从物业费或专项维修资金列支。
2. 公共秩序维护
- 包括安保巡查、车辆停放管理、突发事件处理（如火灾、水管爆裂），但非保管责任（业主财物被盗需结合物业过错认定）。
3. 设施设备管理
- 对供水供电、消防系统、电梯等设备进行日常维护，确保正常运行。若因维护不当导致事故（如电梯坠落），物业需担责。
4. 业主权益协调
- 代收代缴水电费、组织业主大会、公示财务收支等。
三、责任交叉与常见争议
1. 保修期与物业责任的衔接
- 保修期内，开发商是维修第一责任人；保修期后，物业负责日常维护，大修需动用维修资金。若物业未及时报修导致损失扩大，需承担连带责任。
2. 隐蔽工程问题
- 如地下管道破裂，需鉴定是施工缺陷（开发商）还是维护不当（物业）。业主可申请第三方检测机构认定。
3. 规划变更纠纷
- 开发商擅自变更规划（如绿地改建车位），属违约行为；物业若未制止或公示，可能被认定为共同侵权。
四、业主途径
协商：优先与开发商或物业沟通，要求书面整改方案。
行政投诉：向当地住建局、市场监管局或12345市民热线举报。
司法诉讼：保存证据（如照片、维修记录、沟通记录），通过法院主张赔偿或解除合同。
扩展知识
空置房物业费：多数地区规定，空置房物业费按70%-100%缴纳，具体依据地方条例。
物业更换：业主大会可解聘物业公司，但需提前60日通知并完成交接，否则原物业可拒绝撤场。
开发商与物业的责任核心差异在于：开发商对房屋的“先天性缺陷”负责，而物业对“后天运营维护”负责。明确合同条款、留存书面证据是解决纠纷的关键。
