二手房物业交割是交易的最后关键环节，涉及多个细节问题，需全面核查以避免后续纠纷。以下是主要注意事项及扩展说明：
1. 物业费结清确认
- 要求卖方提供物业费、水电燃气费、取暖费等最后一次缴费凭证，核对缴费截止日期是否与交房日衔接。若存在欠费，需从房款中扣除或要求卖方当场补缴。
- 扩展：部分地区物业费可能包含公摊水电费，需通过物业系统打印历史账单，避免小额欠费遗漏。
2. 水电燃气过户
- 双方持房产证、到供水、供电、燃气公司办理户名变更，核查表底数并拍照留存。特别注意燃气表是否具有远程抄表功能，需确认数据同步更新。
- 提示：部分城市可通过政务服务APP线上办理（如"浙里办"、"粤省事"），但需卖方配合人脸识别。
3. 供暖及分户计量
- 若为集中供暖地区，需查验供暖合同是否过户，核实历史供暖费结清情况。分户计量供暖需核对热量表读数，确认卖方未拖欠热力公司费用。
4. 物业维修资金转移
- 房屋专项维修资金通常随房产自动转移，但需到物业或房管局查询账户余额，确认卖方未挪用。部分地区要求买卖双方签署维修资金划转协议。
5. 附属设施及钥匙交接
- 逐项清点合同约定的固定设施（如灯具、橱柜、空调）、赠送家具等是否完好，测试门窗、马桶、地漏等使用功能。收取所有门禁卡、钥匙（含信箱钥匙），建议当场更换大门锁芯。
6. 户口迁移核查
- 持新产权证到辖区派出所查询卖方户口是否迁出，特别警惕学区房交易中的"户口老赖"。可于合同中约定逾期迁移的违约金条款。
7. 物业服务档案移交
- 向物业索取房屋装修图纸（尤其是隐蔽工程）、业主手册、停车位协议等文件，确认电梯卡、车位锁等权限已变更。如有智能门禁系统，需重新录入指纹或人脸信息。
8. 滞纳金与历史欠账
- 部分物业对长期欠费收取滞纳金，需明确责任归属。若房屋长期空置，核实是否按当地政策申请减免物业费（如山东规定空置房可减免60%）。
9. 设备管线隐蔽检查
- 重点检查下水管道是否堵塞（可用大量冲水测试），配电箱空气开关是否正常。老小区需留意公共管道是否锈蚀，避免后期出现渗漏连带责任。
10. 社区收费项目清理
- 核实是否有社区宽带初装费、垃圾清运费等预缴费用可退返，车位租赁费是否到期。别墅或一楼院落需确认物业费是否包含绿化养护费用。
注意事项：交割当日建议全程录像，要求卖方签署《物业交割清单》。如发现原业主存在违章搭建，需督促拆除或与物业协商处理方案，否则可能影响后续装修审批。对于拖欠费用争议，可申请从房款尾款或中介监管账户中扣划。完成交割后30日内，应向物业申请更新业主委员会备案信息，确保享有投票权等业主权益。
