投诉物业服务质量差可采取以下步骤和策略，结合法律法规与实际操作建议，确保问题高效解决：
1. 整理证据并书面记录
- 收集现场照片、视频、缴费凭证、物业服务合同等材料，详细记录问题发生时间、地点及具体表现（如公共区域卫生差、设施维修拖延、安保缺失等）。
- 记录与物业人员的沟通记录，包括时间、对接人及答复内容。
2. 分级投诉流程
- 第一步：直接向物业公司投诉
书面提交《投诉函》至物业办公室（保留送达回执），明确要求整改期限（一般建议5-7个工作日）。可参考《物业管理条例》第四十八条，要求物业履行合同义务。
- 第二步：向业主委员会（业委会）投诉
若物业未回应，通过业委会召开业主大会施压。业委会有权根据《民法典》第二百八十六条要求物业整改，甚至启动更换物业程序。
- 第三步：行政投诉
向当地住建局物业科或12345热线举报，行政部门可依据《物业承接查验办法》《物业服务收费管理办法》等对物业进行限期整改、罚款等处罚。
3. 利用第三方监督渠道
- 向消费者协会（12315）投诉服务质量问题，或通过媒体曝光（需注意证据真实性）。
- 发起第三方评估：聘请专业机构评估物业服务等级，作为投诉或诉讼依据。
4. 司法途径
- 若造成财产损失或人身伤害，可依据《民法典》第九百四十四条起诉物业索赔。小额纠纷可申请法院支付令（费用低于50元）。
- 联合超过半数业主提议解聘物业，按《物业管理条例》第三十八条程序操作。
5. 防范建议
- 日常建立业主沟通群组，定期存档物业问题档案。
- 新小区应在购房时参与《前期物业服务协议》条款审核，避免霸王条款。
根据最高人民法院数据，2022年物业合同纠纷案件同比上升17.3%，业主胜诉率达68%，关键取决于证据完整性与法律程序规范性。建议投诉时保持理性态度，注重程序合法性。
