在房屋租赁关系中，物业责任的界定涉及合同约定、法律法规及实际管理范围，具体责任划分需综合以下要点分析：
1. 物业管理的基本职责
物业公司通常依据《物业管理条例》及《物业服务合同》履行公共区域管理义务，包括：
- 公共设施维护（电梯、消防设备、水电管线等）；
- 环境卫生与垃圾分类；
- 公共安全巡查（监控、门禁系统）；
- 绿化养护与公共区域清洁。
若因物业失职导致承租人损失（如电梯故障引发人身伤害），物业需承担违约责任或侵权责任。
2. 房东的责任范围
房东作为房屋所有权人，须保证出租房屋符合安全、卫生标准，具体包括：
- 房屋结构安全（无渗漏、墙体开裂等）；
- 室内设施正常使用（水电燃气、门窗锁具）；
- 提供合法的房屋权属证明。
若因房屋固有缺陷（如电路老化引发火灾）造成损失，房东可能承担主要责任。
3. 承租人的义务与注意事项
- 合理使用房屋及设施，避免人为损坏；
- 及时报告物业或房东修缮需求（如水管爆裂）；
- 配合物业的安全检查或紧急维修。
若承租人未履行通知义务导致损失扩大，可能需自负部分责任。
4. 特殊情形的责任划分
- 第三方责任：如公共管道堵塞导致反水，需根据原因判定责任方（物业疏于清理、邻居不当使用等）。
- 自然灾害：台风、地震等不可抗力造成的损失，通常由房东承担，但物业需提前做好预警或防护措施。
- 装修问题：若承租人未经许可擅自改造房屋结构，需自行承担恢复费用及衍生风险。
5. 法律依据与争议解决
- 《民法典》第七百零八条明确房东的维修义务，但可约定由承租人承担日常小修。
- 纠纷可先通过协商或物业调解，必要时向住建部门投诉或提起诉讼。
- 建议租赁合同明确物业联系渠道、应急处理流程及责任豁免条款。
实践中，物业责任的认定需结合证据链（如维修记录、监控录像、验收报告），建议承租人保留书面沟通记录，房东定期检查房屋状况，物业需完善服务台账以规避风险。
