根据《物业管理条例》及相关法律规定，物业用房的权属和用途需从以下几个层面分析：
1. 法律明确规定
根据《物业管理条例》第三十八条，物业服务用房的所有权依法属于全体业主，其产权登记在业主大会名下。开发商应在物业交付时无偿移交，且不得擅自改变用途。部分地方性法规（如《上海市物业管理条例》）进一步明确物业用房面积不计入分摊的公共建筑面积，强调其公共属性。
2. 功能定位
物业用房包括物业管理办公用房、业主委员会办公用房及设备间等，属于小区配套公共服务设施，用于物业管理服务及业主自治活动。其设计、位置和面积需符合《建筑工程规划许可证》要求，通常在项目规划阶段即已明确。
3. 产权与使用权分离
虽然产权归属全体业主，但实际使用权一般由物业公司行使。业主可通过业主大会监督用房使用情况，若物业公司挪作商用或闲置，业委会可要求整改或诉讼追责。
4. 处置限制
物业用房不得买卖、抵押或私自改建。涉及重大改造（如扩建、变更用途）需经业主大会表决通过，并向住建部门报备。部分地区要求将用房信息在不动产登记簿中单独标注，以防止产权纠纷。
5. 相关扩展
- 开发商的移交义务：若开发商拒绝移交，业主可向房管部门投诉或提起诉讼，要求强制移交并索赔损失。
- 税费政策：物业用房通常免征契税和物业专项维修资金，但需符合地方具体规定。
- 历史遗留问题：早期小区可能存在未规划物业用房的情况，可通过业主共同决议补建或租赁替代方案。
物业用房的权属本质是业主共有财产的一部分，其管理体现业主自治与公共利益平衡。
