房产估价是房地产交易、融资、税收等领域的关键环节，常用的估价方法主要有以下几种：
1. 市场比较法
通过比较近期类似房产的成交价格来估算目标房产价值。核心步骤包括：
- 选取可比案例（地段、面积、房龄、楼层等相似）；
- 调整差异因素（如装修、朝向、配套设施）；
- 加权计算最终估值。
适用于交易活跃的市场，但对数据质量和分析师经验要求较高。
2. 收益还原法
主要用于投资性房产（如商铺、写字楼），通过未来收益折现估算价值。公式为：
\[
\text{房产价值} = \frac{\text{年净收益}}{\text{资本化率}}
\]
需准确预测租金、空置率及运营成本，资本化率参考市场平均水平。
3. 成本法
基于重置成本评估，适用于新房或特殊房产（如学校、医院）。公式为：
\[
\text{房产价值} = \text{土地价值} + \text{建筑物重置成本} - \text{折旧}
\]
折旧包括物理损耗（结构老化）和功能折旧（设计过时）。
4. 假设开发法
针对未开发土地或在建工程，测算开发完成后的价值扣除开发成本、利润等。常用于开发商拿地决策，需考虑规划限制、市场风险。
其他影响估价的非量化因素：
政策环境：限购、贷款利率等直接影响需求；
区位潜力：城市规划（如地铁、商业配套）可能提升长期价值；
法律风险：产权纠纷、抵押状况需在估价前核查。
注意事项：
不同方法结果可能差异较大，需结合使用并说明权重；
估价报告需符合《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；
动态市场中，估值有效期通常不超过6个月。
实际应用中，专业机构还会采用批量评估（Mass Appraisal）技术处理大量数据，或引入机器学习模型提高效率。二手房交易中，银行评估价往往低于市场价，以控制信贷风险。
