更换物业公司是一个涉及法律法规、业主权益和多方协调的复杂过程，需要严格遵循法定程序。以下是具体流程和关键注意事项：
一、法定前提条件
1. 成立业委会
根据《物业管理条例》，更换物业公司必须由业主大会决定，业委会作为执行机构。未成立业委会的小区需先召开业主大会选举产生业委会，需获得专有部分占建筑物总面积过半且业主人数过半的"双过半"表决通过。
2. 合同审查
核查现有物业服务合同中的解约条款，重点关注是否临近到期、是否有违规条款（如服务质量不达标）、违约成本等。若合同未到期强行解约，需承担违约责任。
二、启动更换程序
1. 业主提议
20%以上业主联名可向业委会提出更换动议，或业委会主动发起。需提交书面申请，说明更换理由（如物业服务不达标、收费不合理等）。
2. 召开业主大会
须提前15日公告会议议题，采用书面征求意见或现场表决形式。表决须满足"双过半"同意（面积+人数），专项维修资金使用等重大事项需"双三分之二"通过。
三、招标与新物业选聘
1. 公开招标
业委会需在住建部门监督下发布招标公告，至少3家以上物业公司参与竞标。评标小组由业委会代表、业主代表及物业专家组成。
2. 合同谈判
重点条款包括：服务标准（参照《物业服务等级标准》）、费用明细、违约责任、公共收益分配比例（通常业主分成不低于70%）、退出机制等。建议聘请律师审核合同。
四、新旧物业交接
1. 过渡期管理
新旧物业交接期不超过30天。原物业需移交全部资料，包括竣工图纸、设施设备档案、业主清册、维修资金使用记录等。拒不交接可向房管部门投诉或提起诉讼。
2. 资产清点
联合街道办、居委会监督交接，核对公共设施设备完好度，登记共有部位（如停车场、广告位）经营现状，避免资产流失。
五、争议处理
1. 原物业拒退场
可向当地住建局物业科申请行政调解，仍不配合可依据《民法典》第278条提起诉讼，要求强制退出并赔偿损失。
2. 法律风险防范
全程保留会议记录、表决票、交接清单等证据，必要时公证。单个业主无权单独起诉物业，必须通过业委会或业主大会授权。
六、特殊情形处理
应急物业管理：如原物业突然撤场，可申请街道办指定临时物业托管，最长不超过6个月。
自治管理：部分老旧小区可选择业主自管模式，但需具备财务管理能力和专业维修人员。
整个流程通常需3-6个月，涉及《民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等多部法规。建议在住建部门指导下进行，避免程序瑕疵导致决议无效。关键环节需向全体业主公示，确保透明度。
