业主私自改建房屋属于违反物业管理规定的行为，物业公司应依据相关法律法规及小区管理规约采取以下措施：
1. 调查核实
物业发现私自改建行为后，需第一时间上门核实，记录现场情况（如拍照、视频），并要求业主提供合法审批材料（如规划许可、施工许可证）。若涉及承重墙改动或消防设施变更，需重点核查是否违反《建设工程质量管理条例》或《消防法》。
2. 书面通知整改
根据《物业管理条例》第46条，物业应向业主出具《违规行为整改通知书》，明确要求恢复原状或补办手续，并注明整改期限（通常7-15日）。通知需加盖公章并留存送达证据（如签字回执、EMS邮寄凭证）。
3. 分级上报
- 对拒不整改的业主，物业应向属地住建部门、城管执法部门书面报告，由行政机关依据《城乡规划法》第64条进行查处（可能面临罚款、强制拆除）。
- 若改建危害公共安全（如破坏主体结构），需同步报告消防、应急管理部门。
4. 限制性措施
根据小区管理规约，可对违规业主采取暂停装修保证金退还、限制施工人员进入、停用电梯运输建材等措施。但需注意不得违法断水断电。
5. 司法途径
对造成其他业主损失的（如楼下房屋开裂），物业可协助受损方提起民事诉讼，要求停止侵害并赔偿。若业主大会授权，物业亦可代表全体业主起诉。
扩展知识
常见违规改建类型：扩建阳台、打通复式楼板、占用公共区域、改建地下空间等。
法律后果：除行政处罚外，可能影响房产交易（无法过户）、被列入征信黑名单（部分城市试点）。
物业权责边界：物业无直接执法权，但负有劝阻、报告义务；若未尽责，可能承担连带管理责任。
风险提示
部分业主误以为“产权房可任意改造”，但根据《民法典》第272条，行使所有权不得危及建筑物安全或损害他人权益。建议物业定期普法宣传，前置预防纠纷。
