房屋漏水责任划分需综合考虑漏水原因、房屋性质、使用情况、合同约定及法律规定等因素，具体标准如下：
一、开发商责任
1. 质保期内质量问题
商品房在防水工程保修期（通常为5年）内出现漏水，且非人为损坏，开发商需承担维修及赔偿责任。依据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水、卫生间等防渗漏最低保修期为5年。
2. 设计或施工缺陷
若漏水因建筑设计不合理（如排水坡度不足）或施工材料不合格导致，即使超出质保期，开发商仍可能承担连带责任。业主可通过专业鉴定机构出具报告举证。
二、业主责任
1. 专有部分漏水
业主室内水管破裂、装修破坏防水层等自身原因导致漏水至楼下，由业主自行修复并赔偿邻居损失。民法典第一千一百六十五条明确过错责任原则。
2. 不当使用或改造
擅自改动房屋结构（如拆除承重墙）、未及时维修老化管道等行为引发的漏水，责任完全由业主承担。
三、物业责任
1. 公共设施维护不当
楼顶排水管堵塞、公共管道破裂等共用部位漏水，物业未履行定期检修义务的，需承担主要责任。参考《物业管理条例》第三十五条，物业需按合同约定维护公共设施。
2. 应急处理不及时
发现漏水隐患后未及时警示或采取临时措施（如暴雨前未清理天沟），导致损失扩大，物业需承担相应过错责任。
四、相邻方责任
1. 邻里不当行为
楼上住户地漏堵塞未清理、阳台积水倒灌等因邻居过失导致的漏水，侵权方需全额赔偿。民法典第二百八十八条要求不动产权利人避免损害相邻方。
2. 共有部分纠纷
两户共用墙体或管道漏水且无法明确责任方时，双方需共同承担维修费用，或申请专业机构鉴定责任比例。
五、特殊情形责任
租赁房漏水：承租人过失由租客负责；房屋自然老化由房东承担；租赁合同有特别约定的从其约定。
自然灾害：台风、地震等不可抗力导致漏水，各方无责，但物业或业主未尽到合理防灾措施（如未关窗）的除外。
历史遗留问题：老旧小区无明确责任主体时，可申请公共维修基金，需业主共同表决。
六、证据固定与流程
1. 现场取证：拍摄漏水部位、水渍痕迹，记录发生时间。
2. 损失评估：聘请第三方机构鉴定损失金额及原因。
3. 协商调解：通过物业、居委会协调责任划分及赔偿方案。
4. 诉讼途径：协商不成可向法院起诉，需提交维修记录、合同、鉴定报告等证据。
扩展知识：预防与免责建议
业主应定期检查室内管道，保留装修防水工程验收记录。
物业需建立公共设施巡检台账，留存检修记录备查。
购房时验房需重点测试防水，留存《住宅质量保证书》原件。
责任划分核心在于过错举证，建议通过书面通知、微信记录等方式留存沟通证据，必要时咨询专业律师介入。
