《物业乱收费怎么办？方法大全》
一、确认收费合法性
1. 核查收费依据：要求物业提供收费文件，对照《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》及地方性法规（如《XX省物业服务收费管理实施细则》），确认收费项目是否经过物价部门备案，是否超出政府指导价标准。
2. 查看合同条款：比对物业服务合同中约定的收费项目、标准及调整程序，物业单方面增设费用（如“公共能耗费”“车位管理费涨价”）属违约行为。
二、证据收集与固定
1. 书面材料：保存缴费通知单、收据、发票、物业服务合同、业主委员会会议记录等原件。
2. 视听证据：对物业口头提出的不合理收费录音录像，保留微信、短信等沟通记录。
3. 第三方见证：通过业主群集体统计乱收费情况，或申请公证处对物业公告栏的收费公示进行证据保全。
三、途径
1. 协商解决：
- 以书面形式向物业发出《关于要求说明收费依据的函》，要求限期回复。
- 通过业主委员会集体交涉，要求物业公开账目并退回多收费用。
2. 行政投诉：
- 向当地住建局、物价局（现并入市场监管局）提交投诉，附证据材料。根据《价格违法行为行政处罚规定》，物业违规收费可面临责令退款、5万-50万元罚款。
- 拨打12315或12345热线实名举报，要求行政部门15个工作日内答复处理结果。
3. 法律诉讼：
- 单个业主可依据《民法典》第943条（物业信息公开义务）和第944条（业主拒付不合理费用权利）提起民事诉讼。
- 业主联名起诉可增加胜诉概率，诉讼费按诉讼标的比例缴纳，胜诉后由物业承担。
四、重点问题处理
1. 虚假公摊费用：要求物业提供水电公摊详细计算表及原始凭证，根据《物业服务收费明码标价规定》，拒不提供可视为价格欺诈。
2. 捆绑收费：物业以停梯、断水断电催缴物业费属违法行为，可依据《民法典》第944条，造成损失可索赔。
五、预防机制
1. 成立业委会：通过业主大会选聘物业并签订细化合同，明确收费调整需经业主双过半同意。
2. 定期审计：聘请第三方机构对物业收支进行审计，结果向全体业主公示。
六、特殊情况处理
开发商前期物业乱收费：向住建局投诉其违反《物业管理条例》第40条，未移交小区前不得擅自增设收费项目。
老旧小区改造收费争议：区分政府补贴部分与业主自筹部分，物业不得截留财政拨款或重复收费。
根据最高人民法院案例，业主胜诉率超70%，关键在证据充分性与法律程序合规。建议时同步向媒体曝光（如地方电视台“民生栏目”），以施加社会压力。
