《物业冬季防冻措施及水管养护方法》
一、建筑外围防护措施
1. 管道保温处理
对裸露在外的供水管道、消防管道采用专用保温材料（如橡塑发泡管、玻璃棉等）包裹，厚度不低于3cm，重点加强阀门、弯头等易冻部位。
室外水表井内填充锯末或珍珠岩保温层，必要时加装防冻垫。
2. 建筑密闭性检查
全面排查单元门、楼道窗户密封条，更换老化破损部件。
地下室通风口加装可关闭挡板，极端低温时封闭通风通道。
二、供水系统防冻方案
1. 动态循环防冻
设置低温自动启停的管道循环泵，保持供水支管水流循环。
夜间维持水龙头滴流状态（每分钟5-8滴），尤其关注末端供水点。
2. 电伴热系统应用
在易冻管段敷设自限温电伴热带，配合温控器在0℃以下自动启动。
重点防护屋顶水箱连接管、伸缩器、过梁套管等隐蔽部位。
三、排水系统防护要点
1. 地漏防反味防结冰
存水弯内注入防冻液（丙二醇基），保持水封有效性。
屋面排水天沟提前清理，设置融雪发热电缆。
2. 化粪池防冻管理
增加化粪池清掏频次，避免沼气结冰堵塞排气管。
检查井盖保温层完好性，必要时覆盖草帘保温。
四、应急预案准备
1. 防冻抢险物资储备
备足管道解冻专用烘烤设备（禁止明火直接加热）、应急照明工具。
建立防冻抢修小组，实行24小时值班响应机制。
2. 冻结处理规程
发现冻结立即关闭相关阀门，采用60℃以下温水逐步解冻。
严禁使用喷灯直接烘烤金属管道，防止突发爆裂。
五、业主协同管理
1. 空置房防冻要求
长期无人房屋需排空管路存水，关闭入户总阀。
地暖系统保持0.2MPa以上保压状态，添加防冻液。
2. 宣传教育措施
印制冬季用水须知，重点提醒晚间关闭阳台门窗。
组织防冻知识讲座，示范水管应急解冻的正确方法。
专业补充：
1. 材料选择规范：保温层外应包裹反射层，减少热辐射损失；电伴热带需通过UL认证，功率配置按管径每米15-30W计算。
2. 工程验收标准：保温施工后需进行热成像检测，确保无冷桥现象；水压试验需在0℃以上环境完成。
3. 气象联动机制：对接当地气象部门预警系统，寒潮来临前72小时启动特级防护。
物业部门应建立防冻设施档案，详细记录各系统防护点位及维护记录，结合历年冻损案例分析改进防护方案，通过工程技术措施与管理手段的结合，实现冬季供水系统的安全运行。
