住宅改为商铺涉及多种法规和审批程序，具体手续因地区和物业性质而异，以下是主要流程及注意事项：
1. 规划许可审批
- 需向属地自然资源局（原规划局）提交申请，根据《城乡规划法》需变更房屋用途性质。重点审查是否符合城市控制性详细规划，部分城市要求取得周边住户书面同意（如涉及日照、噪音影响）。
2. 房屋安全鉴定
- 委托具备资质的鉴定机构出具《房屋结构安全鉴定报告》，确认承重墙、荷载等符合商业用途标准。若涉及拆改，需额外提交装修结构安全审批。
3. 消防专项审查
- 商业用途需符合《建筑设计防火规范》（GB50016），包括增设消防通道、喷淋系统等。面积超过300㎡需办理消防设计审查验收，需提供消防图纸及技术论证报告。
4. 工商登记前置条件
- 取得《经营场所证明》，部分地区要求“住改商”需提供业委会或居委会出具的利害关系人同意书。注意：教育、餐饮等特殊行业需额外环保或卫生许可。
5. 土地性质核查
- 若土地用途为纯住宅，需补缴土地出让金并办理土地用途变更，流程可能涉及国土部门招拍挂程序。
6. 物业及相邻权协调
- 根据《民法典》第二百七十九条，须征得相关业主书面同意，尤其涉及电梯、停车场等公共设施使用的需签订补充协议。
7. 税务登记变更
- 用途变更后房产税计税依据调整为商业标准，需至税务机关备案，部分城市按评估价补缴差额。
8. 招牌广告审批
- 外立面设置店招需向城管部门申请，符合《城市市容和环境卫生管理条例》，禁止遮挡消防设施或影响建筑风貌。
注意事项：
老旧小区可能存在规划冻结或历史遗留问题，需提前查询当地住建部门限制政策；
部分城市试点“一业一证”改革，可简化审批环节，建议咨询属地政务服务中心；
如租赁物业，需在合同中明确用途变更责任条款，避免纠纷。
违规后果：擅自更改用途可能导致行政处罚、强制恢复原状或影响产权交易。建议委托专业代办机构进行合规性评估。
