物业评估是指对某一物业进行评估，以确定其市场价值、投资价值和抵押价值，以便客观地做出决策。针对不同的评估目的和标准，常用的物业评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法。
比较法是最常用的物业评估方法之一，其核心是根据市场上最近类似物业的交易价格，结合该物业的实际情况，进行市场价值的评估。其基本流程是：确定参考对象，例如同区域同类型的物业；对参考对象进行调查，了解物业的交易价格、面积、结构、状况等信息；利用这些信息，运用比较法计算物业的市场价值。比较法的缺点是需要有足够的参考对象，而且这些参考对象必须具有可比性。
收益法是根据物业所能带来的收益情况来进行评估的方法，常用于投资型物业的评估。其核心是通过加减法、资本化法或折现法，计算物业的现值或净收益值，作为其投资价值的衡量。对于商业地产等收益型物业，其评估方法多采用资本化法，而对于经济适用房等普通住宅，多采用加减法。收益法的缺点是需要预测未来的租金和物业收益，有一定的不确定性。
成本法是根据物业的建造成本来进行评估的方法，常用于新建或改建物业的评估。其核心是通过计算物业的替代成本，即将该物业按照同样的标准重新建造的成本，作为其抵押价值的评估。成本法的缺点是容易受到建造成本的影响，而且无法考虑物业的收益情况。
下面以某城市一处商业物业的评估为例：
该物业位于市区繁华商圈，建筑面积5万平方米，其中3万平方米的商业面积出租，租金年收入5000万元，物业成本年支出1000万元，预计物业折旧周期20年，利率7%。根据以上信息，可以采用收益法进行评估。
首先需要计算物业的资本化率，公式为资本化率=年净收益/投资价值。故该物业的资本化率为70%（5000万元-1000万元）/（5万平方米*1.4万元/平方米*20）。
然后通过现值公式，计算该物业的投资价值：投资价值=年净收益/资本化率。故该物业的投资价值为5000万元/70%=7142.9万元。
最后根据市场情况调整评估结论，得出该物业市场价值为7500万元。
