业主更换物业公司需要遵循法定程序，需通过业主大会集体决策并严格执行《民法典》《物业管理条例》等法律法规。以下是具体步骤与注意事项：
1. 成立业主大会与业委会
未成立业主大会的小区需先由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二的业主参与表决，选举业委会。已成立业委会的，由其组织后续流程。
2. 启动解聘程序
- 提议阶段：20%以上业主联名或业委会提出解聘动议。
- 召开业主大会：提前15日公示会议议题，通过书面或电子方式表决。解聘决议需经专有部分面积过半且人数过半的业主同意（即"双过半"原则）。
3. 公开招标选聘新物业
- 由业委会委托第三方招标机构，发布招标公告明确服务标准、收费标准等。
- 评标需业主代表参与，重点关注企业资质（如一级资质优先）、服务方案、过往项目案例。
4. 新旧物业交接
- 提前60日书面通知原物业解约，原物业须在撤出前移交全部资料（包括竣工图纸、设备档案、业主名册等）。
- 业委会需监督交接，必要时可申请住建部门介入。若原物业拒不退出，可向法院起诉并要求每日罚款。
5. 签订新合同关键条款
- 明确服务等级（如保洁频次、维修响应时间）、公共收益分配比例（通常业主占70%以上）、违约责任。
- 建议设置试用期条款（3-6个月），期满后业主大会可重新评估。
法律风险提示：
原物业以服务质量异议阻挠交接的，需留存投诉记录作为证据。
更换后出现管理空窗期，可临时雇佣保安、保洁团队过渡。
部分地区需向街道办备案，《北京市物业管理条例》还要求提交审计报告。
行业数据参考：2022年某第三方调研显示，物业更换纠纷中45%因交接不清引发，28%因费用结算争议。建议聘请专业律师全程参与合同审查。物业费定价应参照当地发改委发布的指导标准，浮动不超过10%。
