物业合同到期后的续约或更换流程涉及法律程序、业主权利及物业服务评估等多个环节，需系统处理以保障各方权益。以下是具体操作步骤及相关注意事项：
一、续约流程
1. 合同到期前评估
- 业主大会决议：合同到期前3-6个月，业委会应组织召开业主大会，对现有物业服务质量（如保洁、安保、维修响应等）进行满意度调查，并投票表决是否续约。
- 财务审计：核查物业费使用情况、公共收益分配是否合规，必要时聘请第三方审计。
2. 协商续约条款
- 若业主大会通过续约，业委会需与物业公司重新谈判合同细节，重点关注：
- 服务标准细化（如巡检频率、设备维护周期）；
- 费用调整依据（参考CPI涨幅或行业标准）；
- 违约责任（如未达标的违约金比例）；
- 新增条款（如疫情等突发事件应急方案）。
3. 公示与签约
- 续约方案需在小区公告栏及线上平台公示15日，业主无异议后，双方签订《物业服务合同续约协议》，并报住建部门备案。
二、更换物业公司流程
1. 启动更换程序
- 双三分之二表决：根据《民法典》第278条，需经专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决的双过半同意。
- 公开招标：业委会委托招标代理机构发布招标公告，明确服务需求、收费标准及技术标评分标准。
2. 新旧物业交接
- 资料移交：原物业须在15日内移交竣工图纸、业主名册、公共设施维修记录等资料。
- 现场验收：业委会与新房物业共同查验设备设施状况，记录遗留问题并明确责任方。
- 财务清算：结清预收物业费、代垫水电费，公共收益余额需经业主大会决定用途。
三、法律与实操要点
1. 过渡期风险防控
- 旧物业拒退场时，可向街道办或住建局申请行政干预，或提起诉讼要求强制退出。
- 新旧物业交接期间，业委会可临时雇佣保安、保洁维持基础服务。
2. 特殊情形处理
- 物业公司主动解约：需提前90日书面通知，业委会应及时启动应急选聘程序。
- 业委会未成立：由居委会或街道牵头组织业主投票，代行业委会职责。
3. 合同条款陷阱防范
- 警惕“自动续约”条款（如未书面通知则默认延长）；
- 明确物业费调整需经业主大会同意，避免单方涨价。
四、延伸知识
酬金制 vs 包干制：酬金制物业费透明（按实际支出+约定比例利润结算），适合业委会能力强的社区；包干制（固定费用）需严格监控服务质量。
街道办角色：部分地区要求更换物业前需向街道备案，必要时可协调纠纷。
物业更换涉及集体决策与专业操作，建议业委会聘请法律顾问全程参与，确保程序合法合规。
