在中国房地产交易中，“定金”与“订金”虽一字之差，但法律性质和退款规则差异显著，具体区别如下：
一、法律性质不同
1. 定金（具有担保性质）
- 属于《民法典》规定的“金钱担保”，目的是确保合同履行。
- 适用“定金罚则”：若买方违约，无权要求返还；若卖方违约，需双倍返还定金。
- 需以书面形式明确约定，且不得超过主合同标的额的20%（超出部分无效）。
2. 订金（预付款性质）
- 属于交易预付款，无担保功能，仅作为部分款项的提前支付。
- 若交易取消，通常可全额退还（除非合同明确约定扣除条件）。
- 法律上未强制要求书面形式，但建议明确约定用途。
二、退款规则对比
| 情形 | 定金处理方式 | 订金处理方式 |
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| 买方违约 | 卖方没收定金 | 卖方需退还（除非合同另有约定） |
| 卖方违约 | 双倍返还定金 | 需全额退还 |
| 不可抗力 | 双方免责，退还定金 | 双方免责，退还订金 |
| 协商解约 | 需双方书面同意解除定金罚则 | 按协商结果处理 |
三、实务注意事项
1. 合同条款优先级：即使款项名称为“订金”，若合同条款明确适用定金罚则，可能被法院认定为定金性质。
2. 证据保留：支付时应注明款项性质（如转账备注“购房定金”），并留存书面协议。
3. 开发商“套路”：部分开发商通过模糊条款将“订金”转为“定金”，购房者需审阅合同细节。
4. 监管账户要求：新房定金应存入住建部门监管账户，避免资金挪用风险。
四、扩展知识
预付款与诚意金：
- 预付款是合同款的一部分，无惩罚性；诚意金多见于二手房中介环节，通常可退。
司法解释：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，定金罚则仅适用于“因一方原因未能订立合同”的情形。
购房时务必区分款项性质，避免因概念混淆导致困难。签订合同前建议咨询专业律师或房产经纪人。
