《小区违建强拆法律程序解析》
一、违建认定标准
1. 法律依据：根据《城乡规划法》第40条、第64条，未取得建设工程规划许可证或未按许可内容建设的构筑物均属违建，包括擅自加盖楼层、侵占公共绿地、私建地下室等情形。
2. 认定主体：由县级以上城乡规划主管部门或综合行政执法部门出具书面认定文件，需明确违建位置、类型及违反的具体法律条款。
二、强拆前的法定程序
1. 调查取证：执法人员需现场勘验，制作勘查笔录，并拍照录像固定证据。当事人有权要求查看执法证件。
2. 限期整改通知：依据《行政强制法》第35条，行政机关应书面送达《责令限期拆除决定书》，载明整改期限（一般不少于15日）及救济途径。
3. 催告程序：逾期未整改的，行政机关需再次书面催告，明确履行义务的最终期限（不少于10日）及强拆的法律后果。
三、强拆执行要求
1. 审批程序：需经行政机关负责人批准，制作《强制拆除决定书》并公告（公告期不少于5日）。涉及重大公共利益的可申请法院非诉执行（《行政强制法》第53条）。
2. 执行主体：由属地政府组织城管、公安等部门联合实施，物业公司无权直接强拆。
3. 过程规范：必须全程录像，清点并公正财物，禁止夜间或节假日实施（紧急避险除外）。
四、权利救济途径
1. 行政复议/诉讼：对拆除决定不服的，可在60日内复议或6个月内起诉（《行政复议法》第9条、《行政诉讼法》第46条）。强拆行为违法可申请国家赔偿。
2. 申诉渠道：向纪委监委举报执法人员程序违法，或通过12345市民热线投诉。
五、实务要点补充
历史遗留问题：2008年《城乡规划法》实施前的违建，需结合地方政策处理，可能需补办手续而非直接拆除。
业主大会作用：根据《物业管理条例》，业主大会可授权业委会对违建业主提起诉讼，但无权实施拆除。
相邻权诉讼：受违建影响的业主可提起民事诉讼，要求停止侵害、恢复原状（《民法典》第286条）。
强拆程序必须严格遵循比例原则，确保公共利益与私人财产权的平衡。当事人应及时留存沟通记录、法律文书等证据以备。
