房屋质量问题的四部曲及扩展指南
一、证据收集阶段
1. 书面材料整理
保留购房合同原件及补充协议，重点标注质量条款
收集开发商提供的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》
整理房屋验收时的书面记录（分户验收表等）
保存物业交接清单及房屋查验单
2. 视听证据固定
拍摄视频需包含全局视角和细节特写，建议使用4K画质
照片拍摄应显示参照物和比例尺，标注拍摄时间、位置
无人机适用于外立面、屋顶等高空质量问题
保存原始拍摄文件（勿压缩或修图）
3. 第三方取证
委托公证处进行证据保全公证（具有法律强制效力）
聘请专业鉴定机构出具检测报告（需具备CMA认证）
meteorological部门出具灾害天气证明（如因自然灾害暴露的质量问题）
二、协商沟通阶段
1. 正式函件送达
采用EMS邮政专递寄送《房屋质量整改通知书》
留存送达回执及妥投证明
函件应明确具体质量问题、法律依据、整改期限
2. 多层级沟通
按顺序对接：工程部经理→项目总监→区域负责人
重要会议需制作书面纪要并要求对方签字确认
同步抄送住建部门信访办（增强协商力度）
3. 调解技巧
援引《建设工程质量管理条例》第四十条
提出阶梯式解决方案：修复→赔偿→退房
要求开发商提供施工图纸和材料合格证明
三、行政投诉阶段
1. 多渠道投诉
住建部门（12345转接）
质监站（专项质量问题投诉）
消协（购房合同纠纷）
信访局（重大群体性问题）
2. 投诉文书要点
附具专业检测报告
列明违反的具体规范条款（如GB50210验收标准）
要求书面回复处理意见
申请政府信息公开获取验收备案资料
3. 现场查处程序
可申请行政机关现场勘查
要求出具《工程质量监督执法建议书》
对拒不整改的可申请行政处罚
四、司法诉讼阶段
1. 诉前准备
做司法鉴定（建议选择法院名录内机构）
计算实际损失（含维修费、租金损失、房屋贬值评估）
准备类似案例判决书作为参考
2. 诉讼策略选择
违约之诉（依据购房合同）
侵权之诉（人身财产损害赔偿）
可并列主张惩罚性赔偿（欺诈情形）
3. 执行保障措施
申请财产保全冻结开发商账户
要求将维修资金提存至法院
申请强制执行后纳入失信名单
扩展要点：
1. 特殊情形处理
精装房问题可同时主张装饰材料欺诈
主体结构质量问题可要求终身追责
已过保修期但属隐蔽工程的仍可索赔
2. 风险防范建议
收房时聘请验房师（建议选择持证专业人员）
建立业主联盟（人数优势增加谈判筹码）
注意诉讼时效（一般质量问题为2年，主体结构为设计文件规定年限）
3. 技术支撑
使用BuildingSMART标准进行BIM模型比对
红外热像仪检测隐蔽工程缺陷
结构计算复核验算载荷安全性
注：重大质量纠纷建议组建专业团队，包含律师、工程师、评估师等专业人员，不同地区的具体操作需结合地方性法规（如《XX省商品房预售管理条例》等）。过程中应注意留存所有交通、住宿、鉴定等费用票据，这些均可列入损失索赔范围。
