房地产交易是一项重大财务决策，涉及复杂流程与风险管控。以下是买卖房产必须掌握的专业知识点，涵盖全流程核心环节：
【买方注意事项】
1. 征信预审与资金规划
提前6个月维护征信记录，避免频繁查询或逾期
首付比例需额外预留5%-10%税费备用金（契税1%-3%、个税1%、中介费0.5%-2.5%）
贷款选择需比对LPR浮动利率与固定利率差异，现阶段建议选择"LPR-20BP"浮动方案
2. 产权核查要点
查验不动产登记簿与房本一致性，重点注意抵押状态、查封记录
追溯前一手交易的完税凭证（特别是非满五唯一房源）
学区房需到教育局核实学位占用情况（部分城市实行六年一学位）
3. 实地勘察技巧
不同时段看房（早高峰观察通勤噪音，雨天检查渗水）
携带相位仪检测电路，检查下水管道反水试验
查询小区规划图确认不利因素（垃圾站、变电站位置）
【卖方核心策略】
1. 定价方
参考同小区最近3个月成交均价，车位需单独估值
装修折旧按每年5%-8%计算，5年以上装修残值归零
持有成本计算应考虑当初购入价与现值的土地增值税差额
2. 合同风险防范
明确房款支付节点与权属转移时间（建议选择"资金监管+转移登记同步"模式）
补充协议需约定户口迁出违约条款（按日万分之五违约金）
拒签"诚意金"条款，只接受具有法律效力的定金协议
3. 税费优化方案
满五唯一住房可免增值税及个税，置换购房可申请退税
夫妻更名等特殊操作可降低交易成本（需专业税务筹划）
商业房产交易优先采用股权转让方式节税
【交易全流程风险管理】
1. 签约阶段
必须取得共有人书面同意（父母名下房产需子女签字）
拍照留存中介执业资格证书
2. 履约阶段
资金必须进入住建委监管账户
拒绝任何形式的现金交割
3. 交房验收
记录水电燃气读数并办理过户
物业维修基金账户更名需双方到场
4. 特别风险提示
警惕"ABC单"骗局（房东未授权转售）
法拍房需查清腾房风险及隐性欠费
小产权房无法过户且不受法律保护
建议买卖双方在重大交易节点前，咨询专业房产律师进行合规审查。一线城市二手房交易平均周期已延长至45-60天，需合理安排资金使用计划。对于学区房等特殊资产，建议在购房合同中明确违约责任（如学位占用赔偿标准）。
