开发商与物业交接是房地产项目管理的关键环节，常见问题主要集中在以下方面：
1. 资料移交不完整
开发商常因工期紧张或管理疏漏，导致竣工图纸、设施设备说明书、保修合同等关键资料缺失。例如，隐蔽工程管线图未标注准确位置，给后期维修造成困难。需按照《建设工程质量管理条例》要求，完整移交竣工验收备案表、分户验收表等技术档案。
2. 设施设备验收流于形式
部分开发商为规避整改成本，未严格测试消防系统、电梯、配电房等关键设备。物业接收时应组织第三方检测，留存压力测试、负荷运行等原始数据，明确质保期内的责任划分。
3. 工程质量遗留问题转嫁
如外墙渗水、地下室排水不畅等隐患，开发商常以"质保期后处理"推诿。建议在交接协议中明确"质量保证金"条款，扣留合同价3%-5%作为维修押金，期限不少于2年。
4. 物业管理用房权属争议
开发商可能未按规划要求足额配置物业用房，或将产权登记至名下。根据《物业管理条例》第38条，物业管理用房所有权属全体业主，需核查规划图纸与实际交付面积是否一致。
5. 前期物业合同霸王条款
开发商关联物业公司常通过高价服务协议捆绑业主，需重点审查收费标准的合规性，以及经营性收益（如广告位、停车费）的分配比例是否违反《民法典》第282条规定。
6. 承接查验程序违规
部分地区开发商跳过"三方查验"环节（开发商、物业、业主代表），单方面办理移交。规范的流程应包含30日以上公示期，业主委员会可委托专业机构复验。
7. 专项维修资金管理混乱
存在开发商代收后未及时存入专户的情况。交接时必须核对住建部门出具的缴存证明，首期维修资金应达到当地建筑安装造价5%-8%的标准。
8. 产权登记与实际不符
车位、会所等公共配套设施的产权归属易引发纠纷。需核查土地出让合同中的配套建设要求，防止开发商违规销售人防车位或侵占公摊区域。
9. 物业费定价机制缺陷
前期物业费往往根据开发商预算制定，缺乏业主议价环节。物价部门备案时应提供成本测算明细，高层住宅基准价通常不超过2.5元/㎡·月（普通标准）。
10. 智慧系统运维脱节
安防监控、门禁系统等数字化设备缺乏密码权限移交或技术培训。建议签订《智能化系统运维协议》，明确软件升级、数据备份等后续服务责任。
11. 绿化及公区标准降标
苗木成活率不足、健身器材未按规划安装等问题频发。验收应按《城市绿化工程施工及验收规范》抽样检查，要求开发商补植或更换。
12. 隐蔽工程资料缺失
管线走向、防水层施工记录等关键信息若未存档，会导致装修期频繁挖断管线。可要求开发商提供热成像检测报告等辅助资料。
法律层面需特别注意《商品房销售管理办法》第32条关于保修责任的规定，以及《物业承接查验办法》第14条对共用部位检查的强制性要求。实务中建议采用"问题清单销项制"，每个整改项需附整改前后对比照片及责任人签字确认。对于争议较大的项目，可申请住建部门介入协调，必要时通过司法途径追究逾期交付的违约责任。
