业主有权自行更换物业公司，但需遵循法定程序并满足特定条件。以下是具体要点和操作指南：
1. 业主大会决策
更换物业公司属于重大事项，需由业主共同决议。依据《民法典》第278条，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“双过半”原则）。实际操作中可能需召开业主大会投票表决。
2. 解聘原物业的合法依据
- 合同到期：若物业服务合同到期未续签，业主大会可重新选聘。
- 违约行为：若物业公司未履行合同义务（如服务质量不达标、擅自提高收费等），业主可依法提前解约，但需留存证据（如照片、书面通知等）。
- 协商解除：双方协商一致终止合同，需签订书面协议。
3. 选聘新物业的流程
- 业主委员会（或临时筹备组）公开招标或邀请招标，评估企业资质、服务方案和报价。
- 新物业合同需明确服务内容、标准、费用及违约责任，并公示征求业主意见。
- 签订合同后，需向住建部门备案，并完成与原物业的交接（包括资料、设施、资金等）。
4. 交接中的常见问题
- 原物业拒撤场：可向当地住建局投诉或通过诉讼解决，法院可强制其退出。
- 资料移交不全：原物业需移交小区规划图纸、设施设备维护记录、业主名册等，拒不配合可能面临行政处罚。
- 费用纠纷：需结清代收代缴费用（如水电费、公共收益等），必要时审计账目。
5. 特殊情况处理
- 无业委会的小区可由街道办或居委会指导组织临时会议。
- 若开发商前期物业拒绝退场，业主有权要求住建部门督促整改。
法律依据扩展：
《物业管理条例》第26条、第38条规定了解聘物业的程序及交接义务。
部分地区（如北京、上海）要求通过公开招标选聘物业，具体需参考地方性法规。
业主更换物业是行使自治权的体现，但需注意程序合法，避免因操作不当引发法律风险。建议咨询专业律师或物业顾问协助流程推进。
