1. 物业费构成与标准
物业费通常包括公共区域清洁、绿化养护、设备维护（电梯、消防等）、安保服务等费用。不同楼盘标准差异较大，高档小区可能包含会所、智能系统等附加服务。需提前确认费用是否包含税费，以及是否按建筑面积或套内面积计算。部分小区还存在“能耗费”等额外分摊项目。
2. 物业公司资质与口碑
核查物业企业是否具备住建部门备案资质，优先选择一级资质企业。可通过业主论坛、社交媒体了解历史投诉记录（如设备维修响应速度、电梯故障频次）。央企或上市物业公司通常管理更规范，但收费可能较高。
3. 公共维修基金管理
购房时缴纳的维修基金（通常为房款2%-3%）需确认已存入政府指定监管账户。重点询问资金使用流程：一般需2/3业主同意方可启动，紧急情况（如外墙脱落）可能有特殊条款。定期要求物业公示余额及使用明细。
4. 设备维护周期
要求物业提供电梯年检记录、消防设施检测报告、水泵房维护日志等。高层住宅电梯寿命约15-20年，老旧电梯更换费用可能需业主分摊。中央空调系统滤网更换频率、景观水系清洁周期也需明确。
5. 车位管理规则
区分产权车位、人防车位和租赁车位的收费标准。重点关注新能源车充电桩安装政策（电容负荷、安装费用分担）。机械车位需确认维保责任方，地面车位租赁是否执行“先到先得”。
6. 装修监管条款
物业通常收取装修押金（5000-2万元不等），需明确退还条件（如无违规、垃圾清运完毕）。禁止拆改承重墙、外立面改动是基本红线，部分小区对空调外机位置、封窗样式有统一要求。
7. 安防系统配置
查看监控摄像头覆盖率（特别是地下车库、电梯轿厢）、门禁系统是否联网公安。24小时巡逻应公示频次路线，单元门禁需具备防尾随功能。智能社区还需确认人脸识别数据存储合规性。
8. 公共收益分配
电梯广告、地面停车费、快递柜场地费等属于业主共有收益。按《民法典》规定，物业代管部分应单独建账，至少每季度公示收支情况。优质物业会将收益用于设施升级或抵扣物业费。
9. 应急预案体系
要求提供防汛防台、消防疏散、停电停水等预案。重点检查地下车库防洪挡板、发电机燃油储备量。疫情期间还应关注公共区域消杀频率和物资储备情况。
10. 业主大会参与机制
了解业主委员会成立进度及换届周期。物业合同应明确业主大会决议执行流程，涉及物业费调整、重大改造项目时需保障业主知情权与表决权。保留对物业服务的质询、审计权利。
11. 特殊时段服务标准
节假日保洁排班、春节爆竹管控、中高考期间噪音管理等细节体现服务水平。快递收发是否提供代管服务，大件垃圾清运是否收费等也需纳入考量。
12. 邻里纠纷调解能力
物业应建立噪音投诉、宠物扰民、漏水纠纷等常见问题的处理流程，包括现场查验时限、整改通知书出具等规范操作。优秀物业会建立“楼栋管家”制度提高响应效率。
13. 环保与节能措施
垃圾分类房位置合理性、绿化植被抗旱性设计、雨水回收系统运行状态等反映物业可持续发展理念。新建小区可关注是否获得LEED或BREEAM认证。
14. 物业合同关键条款
重点关注服务标准量化指标（如保洁每日2次、维修30分钟到场等），违约解除合同的条件，以及物业费调价触发机制（通常CPI涨幅超5%可启动协商）。
15. 历史遗留问题排查
对于二手房，要查证前任业主是否存在物业费欠缴，公共区域损坏（如楼道瓷砖脱落）是否完成修复。开发商前期物业合同到期后，业委会重新招标可能导致服务标准变化。
物业管理水平直接决定房产保值能力和居住体验，建议现场考察时要求物业负责人陪同讲解，并索取《管理规约》《服务标准手册》等文件备案。对商住混合项目要特别注意商业业态对居住的影响（如餐饮排烟、货运电梯使用时段）。
