在谈判物业房产租赁合同之前，需要考虑以下几个因素：
1.租金：确定好租金的数额，是否存在押金和租期等问题。通常情况下，租金会被按月计算，但有时可能会按季度、半年或整年计算，约定好租期和价格后，就可就此商谈合同。
2.物业维护：确定好物业维护和修理的责任问题，如何解决灾害和紧急情况。比如，突发事件、恶劣天气导致的损失，物业是否应承担全部责任。若需要讨论维修和保养的问题，需详细说明物业需承担的范围和责任，以及雇佣第三方服务的情况。
3.合约条款：确保合约条款明确，不会被违反，所有费用均得到合理清算，如保险、房产税、水电费等。
在具备上述准备后，现在开始较深入的谈判：
开始阶段：第一步，双方需要认识到各自面临的需求、需求的价值以及互利性。在确定好必要的条件后，商谈租金、租期、物业维护、协议条款等方面的细节。
第二步，需要指定合同的目的，确保注明租房的具体用途和描写租赁物的各种特征。还需明白物业的优缺点，并指明它们对于承租方的一切权利与义务的影响。
商谈租金: 当商谈租金时，要密切关注当地市场价格，尤其是附近物业租金的高低比较。如果您要让物业出租，那么你必须确定一个公平且积极的租金，在确保互惠互利的情况下，尽量使租金有利于租客，同时又能在你自己面临的抵押贷款或房租成本之中得到适度收益。
协议条款
在协议条款方面，有必要制定清晰、准确、可以执行的条款。一份租赁协议必须包括所有适用于物业租赁的必要知信息，包括房租的额度与支付方式、租期、物业维修责任、保险、清洁和维护、报警等。
在条款制定方面，双方要克服两个困难。第一个是协议的标准化和统一化，让租赁方和所有其他租赁方都可以接受彼此。第二是协议的具体化，根据各方需求制定规则。
商讨物业维护
在谈判物业维护时也需特别关注一些问题，例如，物业维修和扫地、垃圾清理等方面的责任。确认好哪些方面是属于物业维护，哪些方面是承租方需要负责的，以及物业维护费用的支付方式和时间。
总之，谈判物业房产租赁合同需要一定的技巧和经验，包括商谈租金、物业维护和协议条款等方面。双方需要清晰地了解彼此的需求和要求，并通过妥善的协商达成互惠互利的协议。
