物业服务质量差的取证可以从以下几个方面入手，需结合法律依据、操作流程和取证技巧，确保过程合法有效：
一、取证方式
1. 书面记录与留存
- 投诉记录：每次向物业反映问题的书面或线上投诉（如微信、邮件、APP工单）需保存截图或回执，注明时间、内容及物业回应（或未回应）。
- 维修单据：要求物业开具维修工单或服务记录，若物业拒绝，可自行记录并拍照。
- 公告与通知：留存物业发布的失实公告、收费明细等文件，证明其管理疏漏。
2. 视听资料
- 拍照/录像：拍摄公共区域脏乱、设施损坏、消防器材过期、电梯故障等现状，需含时间水印或定位信息。
- 监控录像：申请调取小区公共监控，若物业拒绝可向业委会或警方协助。
- 录音：与物业人员沟通时录音（需合法，不剪辑），尤其是对方承认问题的陈述。
3. 第三方证据
- 专业报告：聘请检测机构对房屋漏水、电路安全等问题出具鉴定报告（费用可后续主张）。
- 业主联名签字：联合其他业主共同举证，形成书面文件，增强证明力。
- 媒体报道：联系媒体曝光，相关报道可作为辅助证据。
二、法律依据
1. 《民法典》
- 第943条：物业需公开服务内容、标准及费用，业主有权监督。
- 第944条：物业未履行职责，业主可要求整改或拒交物业费（需有充分证据）。
2. 《物业管理条例》
- 第36条：物业需按合同约定提供服务，否则业主委员会可解聘。
- 第41条：物业收费需公示，违规收费可向物价部门投诉。
3. 地方性法规
查阅本地《物业管理办法》，部分城市对物业服务有细化规定（如北京的“接诉即办”制度）。
三、途径
1. 协商沟通
- 通过业委会集体交涉，要求书面整改方案。
2. 行政投诉
- 向住建局、街道办、12345热线投诉，要求行政部门约谈物业。
3. 司法诉讼
- 起诉物业违约，需提供合同、取证材料及损失证明（如维修发票）。
4. 业主大会解聘
- 经业主大会表决选聘新物业，原物业拒不退场可申请法院强制执行。
四、注意事项
证据链完整性：单一证据可能被物业反驳，需多类型证据相互印证（如照片+投诉记录+鉴定报告）。
诉讼时效：主张权利需在知道权益受损后3年内提出。
避免冲突：期间勿拒缴物业费，可能被反诉，除非已通过法律程序确认减免。
物业问题往往涉及长期积累，建议在过程中保持冷静，依托法律和集体力量推动解决。
