物业与业主之间的纠纷是社区管理中的常见问题，根源多涉及权责界定不清、沟通不畅或服务标准分歧。以下是几类典型纠纷及扩展解析：
1. 物业服务费争议
- 拖欠费用：部分业主因对服务质量不满（如保洁、安保不到位）拒缴物业费，但法律上缴费义务与服务质量需分开主张。业主需留存证据（如照片、书面投诉记录）通过协商或诉讼解决，单方面拒缴可能面临违约金。
- 费用不透明：物业需定期公示收支明细（依据《物业管理条例》第34条），隐蔽开支易引发猜疑。业主委员会可委托第三方审计账目。
2. 公共区域权属与收益
- 广告投放收益：电梯、楼道广告收入归属问题频发。根据《民法典》第282条，扣除合理成本后收益应属全体业主，物业若隐瞒收入构成侵权。
- 私占公区：业主私自扩建、占用消防通道等行为，物业有权制止并上报行政部门，但需注意程序合规性，避免激化矛盾。
3. 维修责任划分
- 公共设施维护：屋顶漏水、管道老化等问题，物业需按合同履行定期检修义务。若因延误导致损失扩大，业主可索赔。
- 专有部分维修：户内下水道堵塞等属于业主自担范围，但物业应提供有偿服务时明码标价，避免乱收费。
4. 服务质量标准分歧
- 部分物业公司以“低收费”签约后降低服务标准，业主可依据《物业服务合同》条款要求整改或解约。建议业委会在招标时明确服务等级（如清洁频次、绿化保养标准）。
5. 停车管理矛盾
- 车位产权纠纷：人防车位租赁到期、产权车位被占用等问题需查清权属证明。无产权车位开发商无权出售，仅能出租。
- 停车费定价：应通过业主大会协商，物业单方面提价无效。
6. 物业选聘与更换
- 业主要求更换物业时，需遵守《业主大会和业主委员会指导规则》程序，提前60天通知原物业并完成交接。新旧物业交替期间的资料移交、押金结算常引发纠纷。
专业建议：
业主应积极参与业主大会，推动建立规范的监督机制；
物业公司需强化服务意识，定期进行满意度调查；
引入第三方评估机构对争议事项进行专业鉴定（如房屋质量问题）。
法律依据主要涉及《民法典》《物业管理条例》，争议解决可首选街道调解，必要时诉诸法律。保持书面沟通记录是关键证据。
