业主有权按照法定程序更换物业公司，具体流程和注意事项如下：
1. 法律依据
根据《民法典》第278条和《物业管理条例》第11条，更换物业公司属于业主共同决定事项，需由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“双过半”或“双三分之二+双过半”规则）。
2. 更换流程
成立业主大会/业委会：未成立业主大会的小区需先召开首次业主大会会议，选举业委会。
提议与表决：由业委会或20%以上业主联名提议召开业主大会，对解聘现有物业、选聘新物业进行表决。
公开招标：表决通过后，业委会需公开招标新物业公司，评标过程需业主代表参与。
签订合同：与新物业公司签订服务合同，明确服务标准、费用等条款，合同需向业主公示。
交接手续：新旧物业需完成资料、设施设备、费用的交接，业委会需监督全过程。
3. 关键注意事项
合同审查：确保原物业合同无自动续约条款，或提前书面通知不再续约。
过渡期管理：建议设置1-3个月过渡期，避免服务真空。
经费保障：提前预留公共收益或筹款支付过渡期费用及招标成本。
政府备案：更换物业后15日内，需向住建部门备案新合同及业主大会决议。
4. 常见问题
原物业拒撤场：可向街道办或住建部门投诉，必要时通过诉讼解决。
业委会未成立：由街道办指导成立临时管理小组代行业委会职责。
费用纠纷：原物业拖欠的公共收益需在交接时清算，可申请审计。
5. 扩展知识
部分城市（如深圳）推行“物业信托制”模式，业主大会作为委托人、物业作为受托人，资金由第三方监管，可增强更换物业时的财务透明度。此外，业主可聘请专业第三方机构协助招标，避免选聘过程中的法律风险。
更换物业公司是业主自治的重要体现，但涉及法律程序复杂，建议全程保留书面记录，必要时咨询专业律师或物业顾问。
