房产买卖流程涉及多个关键环节，需严格遵循法律法规并防范风险。以下为详细解析：
1. 前期准备阶段
资质审核：买方需核查购房资格（如限购城市的社保/个税缴纳年限），卖方需确认房产无抵押查封。部分城市需提前申请《购房证明》。
产权调查：通过房管局调取《房屋登记簿》，重点核查产权性质（商品房/已购公房）、共有权人、土地年限、学区占用等情况。涉及共有产权的，所有权利人必须共同签署文件。
2. 签约谈判
价格形成机制：除市场比价法外，需关注指导价（影响贷款额度）、增值税免征年限（普通住宅满2年可免）、个税抵扣（满五唯一住房可免）。
合同条款：除常规条款外，应明确户口迁移期限、学区指标使用情况、物业交割标准。建议补充"买方贷款失败解约条款"等特殊情形约定。
3. 资金监管
首付监管：目前一线城市普遍实行第三方资金托管，如北京由建委资金监管平台托管，深圳实行"一手房资金监管专用账户"制度。
贷款审批：需注意"三价合一"政策（合同价、评估价、网签价取最低值计税），组合贷款需同步审批公积金与商业贷款。
4. 产权过户
递件材料：除基本证件外，央产房需提供《上市证明》，经济适用房需补缴综合地价款，法拍房需法院《裁定书》和《协助执行通知书》。
税费计算：契税（1%-3%）、增值税（差额5.3%）、个税（差额20%或全额1%）外，需注意土地出让金（划拨土地）、印花税（0.05%）等附加费。
5. 交割环节
物业交割：需结清维修基金（部分地区可过户）、水电燃气欠费，核查是否存在长期租赁合同（买卖不破租赁风险）。
权属转移：不动产登记中心受理后，一般3-7个工作日发放新证，可通过"一窗受理"平台同步办理水电气过户。
风险提示：
警惕"ABC单"炒房陷阱，即中介低价锁定房源后高价转卖。
注意"连环单"时间衔接，建议设置缓冲期条款。
法拍房可能存在隐性欠费，需提前核查物业费、滞纳金等。
特别说明：
2023年部分城市试点"带押过户"，允许未结清贷款的房产直接过户，可节省过桥资金成本。同时多地推行"交房即交证"改革，缩短产权办理周期。建议交易前咨询专业房产律师，对交易结构进行税收筹划。
