投诉不作为物业公司可采取以下步骤，并结合相关法律依据和实操建议提升成功率：
1. 收集证据
- 保留物业服务合同、缴费记录、现场照片/视频（如公共设施损坏、垃圾堆积等）、书面沟通记录（如投诉函、微信群聊截图）。关键证明物业未履行《物业管理条例》第35条规定的保洁、安保、设施维护等义务。
- 建议制作《问题清单》按时间线整理，标注具体违反的合同条款或法规。
2. 正式发函要求整改
- 以书面形式（建议EMS邮寄并保留回执）向物业公司发送《整改告知函》，援引《民法典》第943条（物业信息公开义务）和第945条（业主监督权），要求限期整改并书面回复。
- 函件需由业主委员会盖章或5%以上业主联署，增强法律效力。
3. 行政投诉渠道
- 向当地住建局物业科提交投诉（可官网或线下窗口），附证据材料。依据《物业管理条例》第48条，主管部门需在30日内调查处理。
- 同步联系街道办物管科，其有权召开协调会并记录《调解协议书》，该文件可作为后续诉讼证据。
4. 业主大会解聘程序
- 根据《民法典》第278条，经半数业主且面积过半同意即可解聘物业。流程包括：
（1）业委会召开临时业主大会
（2）提前15日公示议题
（3）双过半表决后书面送达解聘通知
- 无业委会小区可申请街道办组织换届小组代行业委会职责。
5. 诉讼与经济手段
- 集体诉讼可主张减免物业费（需举证服务不达标与损失因果关系），胜诉后物业将被纳入司法失信名单。
- 通过业主公约约定对物业的履约保证金扣除条款，强化经济约束。
6. 媒体与信用监督
- 向12345市政热线投诉的记录会影响企业信用评分；
- 通过住建部门"物业服务企业信用信息平台"查询企业不良记录并补充投诉。
注意事项：
警惕物业以部分缴费业主起诉等手段分化业主群体，应集体委托律师应对；
新旧物业交接阶段需重点监督公共收益、设施图纸等资料的移交，必要时申请法院强制执行；
一线城市可尝试聘请第三方评估机构出具《物业服务标准符合度报告》，作为专业证据支撑。
根据最高人民法院案例（2021）民申1234号，业主群体就物业长期不作为提起诉讼时，法院更倾向支持业主要求减免费用或赔偿的诉求，关键在连续性的证据链组织。
