房产交易流程较为复杂，涉及法律、税务、金融等多个环节，买卖双方需谨慎对待。以下是详细的流程梳理及注意事项：
一、前期准备阶段
1. 产权核实
- 查验房产证（不动产权证）的真实性，确认房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制。
- 通过不动产登记中心调取《房屋登记簿》，核实产权人、面积、用途、土地使用年限等信息。
- 若为共有产权，需所有共有人签字同意出售。
2. 房屋评估与定价
- 可委托专业评估机构对房屋价值进行评估，结合市场行情合理定价。
- 注意区分“净价”与“含税价”，避免后续因税费承担产生纠纷。
二、签约阶段
3. 签订买卖合同
- 合同需明确房屋信息、成交价格、付款方式、交房时间、违约责任等核心条款。
- 特别关注“定金条款”：定金一般不超过总房款的20%，买方违约无权要求返还，卖方违约需双倍返还。
- 若为贷款购房，需约定“贷款失败处理方式”（如全款补足或解除合同）。
4. 资金监管
- 建议通过银行或第三方监管账户托管首付款，避免卖方挪用或买方违约风险。
- 二手房交易中，尾款通常待过户完成后支付。
三、贷款与税务办理
5. 买方贷款申请
- 买方需提供收入证明、征信报告等材料，银行审批通过后出具《贷款承诺函》。
- 注意贷款成数限制（如首套房首付比例、二套房利率上浮等政策）。
6. 税费缴纳
- 增值税：满2年免征（普通住宅），满5年且唯一住房可免个人所得税。
- 契税：首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房统一3%。
- 中介费：通常为房款的1%-2%，需明确由哪方承担。
四、过户与交房
7. 产权过户
- 买卖双方携带、房产证、买卖合同等材料至不动产登记中心办理过户。
- 过户完成后，买方领取《不动产权证书》，卖方需结清物业费、水电煤气等欠款。
8. 抵押登记（贷款购房）
- 买方需将房产抵押给银行，办理《他项权利证》，银行据此放贷。
五、风险防范要点
学区房注意事项：核实学区名额是否被占用（需查询教育部门或原业主配合）。
隐性缺陷排查：建议委托第三方验房，检查房屋结构、漏水、管线等问题。
共有权人遗漏签字：若配偶一方未签字，可能导致合同无效。
政策变动风险：关注限购、限贷、税费调整等政策，避免因资格不符导致交易中断。
六、特殊情形处理
法拍房：需查清原业主负债、房屋占用情况，可能存在清场难问题。
遗产房：需所有继承人公证放弃继承权，方可办理过户。
经济适用房：需满5年并补缴土地收益金后方可上市交易。
房产交易涉及大额资金流转，建议全程由专业律师或经纪机构协助，确保合同合法性和操作规范性。
