二手房交易中物业交割的关键事项
1. 确认业主身份及产权
- 查验卖家、房产证原件，核对产权人信息是否一致，是否存在共有产权人。若房产为夫妻共有，需双方签字确认。
- 查询房屋是否存在抵押、查封等权利限制，可通过不动产登记中心调取《房屋登记簿》。
2. 结清费用
- 物业费：要求卖方提供物业出具的结清证明，避免历史欠费由买方承担。
- 水电燃气费：核对水、电、燃气表读数，，并要求卖方结清至交割日的费用。
- 暖气费（北方地区）：确认采暖费是否结清，或协商分摊当期费用。
- 宽带、有线电视：核实是否欠费，并办理过户或注销手续。
3. 物业交割清单
- 签署书面《物业交割确认书》，列明屋内留存家具、家电的品牌及数量，避免后期纠纷。
- 检查钥匙（门禁、车库、信箱等）、门禁卡、水电卡等附属物品是否齐全。
4. 户口迁移
- 要求卖方提供户籍查询证明，确认户口已迁出。若未迁出，需在合同中约定违约金条款或预留保证金。
5. 房屋质量问题查验
- 重点检查墙面渗水、管道漏水、电路老化等问题，建议在交割前要求卖方修复或协商折价补偿。
- 查看下水道是否畅通，测试所有开关、插座及电器设备是否正常运作。
6. 维修资金过户
- 查询房屋专项维修资金账户余额，办理更名手续（部分地区需双方共同前往房管局办理）。
7. 税务及票据交接
- 保留原购房合同、契税发票、装修凭证等文件，可能影响未来出售税费计算。
- 确认过户后的新房产证、契税完税证明等材料已妥善交接。
8. 特殊注意事项
- 学区房需确认学位是否被占用（需向教育局或学校查询）。
- 长期空置房需排查是否存在欠缴的滞纳金或罚款（如物业费、垃圾处理费等）。
- 若为遗产房，需确认继承手续合法性及税费清算情况。
其他建议
交割时建议买卖双方、经纪人共同到场，全程录音录像留存证据。
对于争议项（如家具损坏），可协商从尾款中扣除维修费用。过户完成后，建议第一时间更换门锁以确保安全。物业交割是交易的最后环节，细节疏忽可能导致经济损失或法律纠纷，务必谨慎处理。
