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开发商指定的物业能拒绝吗?

2025-07-08

在中国,业主对开发商指定的物业公司是否能够拒绝,需结合法律法规和实际情况综合判断,主要涉及以下几方面:

开发商指定的物业能拒绝吗?

1. 法律依据

- 根据《民法典》第278条和《物业管理条例》第11条,选聘或解聘物业服务企业需由业主共同决定,经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决的双过半(面积+人数)同意方可生效。

- 前期物业管理阶段(业主大会成立前),开发商有权通过公开招投标或协议方式选聘物业,并签订《前期物业服务合同》,此时业主需接受开发商选定的物业,但合同需符合《物业管理条例》第21条要求,且不得损害业主合法权益。

2. 拒绝的情形

- 合同到期后:业主大会可依法重新选聘物业,原开发商指定的物业若无续约则必须退出。

- 物业违约或违法:若物业公司未履行合同义务(如保洁、安保不达标)、乱收费或侵犯业主权益,业主可依据《民法典》第943条要求整改或解聘。

- 程序违规:开发商未通过合法招投标程序选聘物业,或合同条款显失公平,业主可向住建部门投诉或通过诉讼主张无效。

3. 实际操作难点

- 业主组织程度:若小区入住率低或业主大会未成立,单个业主难以单独拒绝物业。需推动业委会筹建,通过集体决策行使权利。

- 过渡期风险:新旧物业交替可能引发服务真空,需提前规划交接方案并向街道办备案。

4. 扩展知识

- 部分地区允许采用“酬金制”物业模式,业主委员会直接管理物业资金,降低开发商控制权。

- 最高人民法院相关司法解释明确,开发商与物业的关联交易(如子公司承包)需披露,否则业主可主张撤销合同。

综上,业主在特定条件下可拒绝开发商指定物业,但需遵循法定程序并依托集体行动。建议保留物业违规证据,联合业主通过住建部门或司法途径,同时注重完善小区自治组织建设。

标签:物业