《业主委员会选举操作手册》
一、选举前的准备工作
1. 成立筹备组
- 由业主代表、居委会或街道办事处人员组成，负责制定选举方案、公示候选人名单等。
- 筹备组成员需经业主推荐或自荐，并经公示无异议后确认。
2. 制定选举方案
- 明确选举时间、地点、投票方式（现场投票、书面委托、电子投票等）、候选人资格条件（如无欠缴物业费、无违法记录等）。
- 方案需提前15日公示，并接受业主质询。
3. 业主身份确认与 voter list 公示
- 核实业主身份（房产证或购房合同），编制业主名册并公示，确保投票权与产权面积挂钩（如“面积+人数”双过半规则）。
二、候选人产生与资格审查
1. 候选人提名方式
- 业主自荐或10%以上业主联名推荐。
- 候选人需提交书面申请，承诺履行业主义务。
2. 资格审查
- 核查候选人是否满足《物业管理条例》规定条件（如无犯罪记录、按时缴纳物业费等）。
- 存在利益冲突者（如与物业公司有关联）需回避。
三、选举流程与投票规则
1. 召开业主大会
- 提前15日通知会议议题、时间、地点，并附候选人简历。
- 可设立分会场或线上平台投票，确保参与便利性。
2. 投票与计票
- 采用无记名投票，业主可委托直系亲属代投（需提供委托书及明）。
- 表决事项需“双过半”通过（专有部分面积占比过半且业主人数过半）。
3. 争议处理
- 对选举结果有异议的，可在公示期内向街道办或房管部门投诉。
四、选举后的备案与交接
1. 结果公示
- 选举结果公示7日，无异议后向房管部门备案，取得备案证明。
2. 委员会职责启动
- 新一届业委会需在备案后10日内与前任完成公章、财务账目等交接。
- 制定任期工作计划，召开首次例会明确分工。
扩展知识
法律依据：需遵循《民法典》《物业管理条例》及地方性法规（如《XX市业主大会和业委会指导规则》）。
电子化选举：部分地区允许通过政务APP或小程序投票，需确保系统安全性与身份核验。
业委会职权：包括监督物业服务、管理公共收益、提议维修资金使用等，但无权决定物业费涨价等重大事项（需业主大会表决）。
注意事项
选举全程需留存影像、签字记录等资料备查。
街道办或居委会对程序合法性有监督义务，但不得干预具体人选。
