业主有权依法更换物业公司，但需遵循法定程序及条件。具体要点如下：
1. 业主大会决议
根据《民法典》第278条，更换物业公司需由业主共同决定，且须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主及参与表决人数过半数的业主同意。业主大会需形成书面决议，明确解聘原物业公司并选聘新公司。
2. 合同解除程序
若物业服务合同未到期，业主方需依据合同条款提前通知解约，否则可能面临违约责任。若合同到期未续签，业主可直接通过业主大会选聘新物业。实际操作中需核查原合同是否包含单方解约条款及违约金规定。
3. 公开选聘新物业
业主委员会应组织公开招标或邀请招标，对候选物业公司的资质、服务方案、报价等综合评审。选聘过程需透明，并保存完整记录以备监管核查。部分地区要求招标过程需在住建部门备案。
4. 交接与过渡管理
新旧物业交接需签署书面交接协议，明确资料移交（如设备图纸、业主名册）、费用结算（如预收物业费、代管基金）、现场查验（公共设施完好性）等事项。必要时可聘请第三方监理监督交接，避免纠纷。
5. 行政备案与监督
更换物业公司后，业主委员会需在15日内向属地房管部门备案，提交业主大会决议、新合同等材料。若原物业拒撤场，可向街道办或住建部门申请行政调解，或通过诉讼解决。
6. 风险防范
- 业主身份核实：确保投票业主产权清晰，防止冒名或重复投票。
- 资金审计：解聘前应审计公共收益、维修资金使用情况，防止原物业转移资产。
- 应急预案：过渡期可临时聘请保安、保洁公司维持基础服务，避免管理真空。
补充说明：部分地方性法规（如《北京市物业管理条例》）额外要求更换物业前需经街道办协调。若小区未成立业委会，可由居委会代行业委会职责，但最终决定权仍属业主大会。实践中，业主需注意留存沟通记录、公示照片等证据链，以应对潜在法律争议。
