房东需注意的法律风险
1. 合同签订不规范
- 必须签订书面合同，明确租金、租期、押金、维修责任等条款，避免口头协议。合同需符合《民法典》规定，否则可能被认定为无效。
- 合同中需注明房屋用途（居住或商用），擅自改变用途可能导致行政处罚。
2. 押金处理不当
- 押金金额通常不超过两个月租金，超收可能被认定为违法。退租时若无正当理由（如损坏房屋），必须全额退还。
- 若因房屋自然损耗扣减押金，需提供维修发票等凭证，否则可能面临纠纷。
3. 房屋安全问题
- 房东需确保房屋符合消防、建筑安全标准。若因设施老化（如电线短路）导致租客受伤，需承担赔偿责任。
- 出租自建房或隔断房时，需确认结构合法性。违规隔断可能被强制拆除，并面临罚款。
4. 维修责任争议
- 根据《民法典》第七百一十二条，房东应承担房屋及其设施的维修义务，除非合同明确约定由租客负责。拖延维修导致损失扩大的，房东需赔偿。
- 若租客私自改造房屋（如拆除承重墙），房东有权要求恢复原状或索赔。
5. 租客身份审核不严
- 需核实租客件并留存复印件，避免将房屋出租给传销、诈骗等非法组织。否则可能因“共同过错”被追究连带责任。
- 出租给外国人时，需确认其有合法居留许可，否则可能违反《出境入境管理法》。
6. 租金税务风险
- 出租收入需申报个人所得税，否则可能被税务部门追缴税款及滞纳金。个人出租房产的综合税率通常为5%-12%（各地不同）。
- 若通过中介出租，需警惕“租金贷”等违规操作，避免卷入金融纠纷。
7. 提前解约纠纷
- 合同未到期时，房东单方面涨租或收回房屋属违约，需按合同赔偿。例外情况（如房屋拆迁）需提前书面通知并提供证明。
- 租客拖欠租金超过合同约定期限（通常15天以上），房东需通过书面催告后方可解除合同。
8. 群租风险
- 违反地方政府关于最小出租面积、居住人数的规定（如北上要求人均≥5㎡），可能被处以罚款并限期整改。
9. 隐私权侵犯
- 未经租客同意擅自进入房屋（如带人看房）属于侵权。检查房屋需提前24小时通知，紧急情况（如水管爆裂）除外。
10. 继承与转租问题
- 租客死亡后，合同未到期时，其共同居住人或继承人有权继续承租，房东不得强行清退。
- 若租客擅自转租，房东有权解除合同，除非原合同允许转租且新租客符合条件。
扩展知识
部分城市（如深圳）推行“房屋租赁参考价”，房东需关注当地政策，避免租金定价过高被约谈。
长租公寓“暴雷”事件频发，房东若将房屋委托给托管公司，需审查其资质并明确资金监管方式。
涉及学区房出租时，需在合同中明确户口迁移责任，避免因占用学位引发诉讼。
房东应定期学习《民法典》《商品房屋租赁管理办法》及相关地方条例，必要时咨询专业律师，规避潜在法律风险。
