物业与业主纠纷的解决途径可分为以下几个方面：
1. 协商沟通
业主与物业公司应首先通过直接对话协商解决纠纷。双方可召开业主大会或业主委员会会议，明确问题核心，提出合理诉求。物业公司需依据《物业服务合同》履行义务，业主则应遵守管理规约。协商时保留书面记录（如会议纪要、往来函件）作为证据。
2. 第三方调解
若协商未果，可向属地街道办、居委会或人民调解委员会申请调解。部分地区设有物业纠纷专业调解组织，调解结果具有民事合同效力。此方式成本低、效率高，但无强制执行力。
3. 行政投诉
针对物业违规行为（如收费不透明、服务质量差），业主可向住建部门、物价局或城管部门投诉。行政部门可责令整改，甚至处以行政处罚。需提交书面投诉材料，附合同、照片等证据。
4. 业主大会解聘物业
根据《民法典》第278条，经业主大会双过半（人数+面积）表决通过，可解聘物业公司。需提前60日书面通知，并依合同约定处理交接事宜。注意保留物业服务瑕疵的证据以备诉讼。
5. 司法诉讼
对于拒缴费、财产损害等争议，可向法院起诉。业主可主张合同违约或侵权责任，物业公司亦可起诉欠费业主。建议聘请专业律师，准备物业服务合同、缴费记录、现场勘验报告等证据。小额纠纷可适用简易程序。
6. 仲裁途径
若合同中约定仲裁条款，可向仲裁委员会申请裁决。仲裁一裁终局，保密性强，但费用较高且程序严格。
补充要点：
证据保全：日常需保存物业服务记录（如维修工单、监控视频）、沟通记录（微信、邮件）及费用票据。
法律依据：主要适用《民法典》物权编、《物业管理条例》及地方性法规（如《北京市物业管理条例》）。
特殊情形：公共收益分配、维修基金使用等纠纷需通过业主共同决议或专项审计解决。
物业纠纷的核心在于权利义务的明确划分，建议完善物业服务合同条款，定期公开服务信息，建立常态化沟通机制以避免矛盾激化。
