如果物业擅自将小区公共区域出租，业主可以采取以下法律手段维护权益：
1. 核查权属依据
- 查阅《商品房买卖合同补充协议》及《物业服务合同》，确认公共区域产权归属。根据《民法典》第278条，建筑区划内的公共场所、共用设施属业主共有。
- 调取建设工程规划许可证附件，核实规划用途。擅自改变规划用途可能违反《城乡规划法》第43条。
2. 启动业主集体程序
- 召开业主大会临时会议（需1/5以上业主提议），依据《物业管理条例》第11条形成书面决议，要求物业停止侵权行为。
- 业委会可发函要求物业提供租赁合同、收益明细，物业拒不提供的可向住建部门申请行政核查。
3. 行政救济途径
- 向辖区房管局物业科投诉，要求查处违规行为。根据《物业服务收费管理办法》第18条，公共收益应单独列账并定期公示。
- 向城管部门举报违章搭建，针对擅自改建公共区域的行为可依据《行政处罚法》责令限期拆除。
4. 司法救济措施
- 提起业主代位诉讼，要求确认租赁合同无效并追回收益。最高人民法院《建筑物区分所有权解释》第14条明确规定共有部分收益归全体业主。
- 可同时主张物业公司违约责任，要求减免物业服务费作为补偿。
5. 证据固定要点
- 公证保全租赁现场状况、广告牌等侵权事实
- 通过政府信息公开申请调取物业备案材料
- 留存物业收支公示不全的影像证据
需要注意，根据《民法典》第943条，物业侵占公共收益的，除返还财产外还应赔偿损失。实际操作中建议先发律师函催告，再视情况采取进一步措施。各地住建部门通常设有物业纠纷调解委员会，可作为诉讼前置程序。
