物业公司更换的难点主要集中在以下几个方面：
1. 业主大会召开难度大
根据《物业管理条例》，更换物业需经业主大会双过半（业主人数及面积占比）同意。但现实中存在业主参与积极性低、投票率不足、业委会组织能力弱等问题，导致会议合法性易受质疑。部分小区因入住率低或出租率高，难以形成有效决议。
2. 原物业拒不退场
部分物业公司以合同未到期、费用未结清等理由拒绝移交，甚至通过法律诉讼拖延时间。常见手段包括：
- 质疑业主大会程序合法性
- 索要高额"历史欠费"（如虚构维修基金支出）
- 拒不交接资料（电梯、消防等设施档案）
3. 交接过程风险复杂
- 资料缺失：原物业可能隐匿工程图纸、业主清册等关键档案
- 设施瘫痪：人为破坏监控系统、门禁卡失效等报复
- 财务纠纷：预收物业费、代管资金账目不清，新旧物业扯皮
4. 新旧服务真空期
过渡期可能出现保洁、安保停滞，尤其对电梯、消防等专业设备维护中断可能引发安全事故。部分小区因招标延误导致无新物业接盘。
5. 政府干预风险
街道办或房管局可能以""为由要求维持现状，尤其涉及国企背景物业时。部分地方存在隐形门槛，如新物业需额外缴纳"接管保证金"。
6. 业主意见分化
低楼层与高楼层业主对电梯维保需求不同，自住与出租业主对服务标准分歧，易被原物业利用制造对立。部分业主因担心物业费上涨而反对更换。
7. 法律程序耗时漫长
从发起动议到完成交接通常需6-12个月，涉及：
- 业委会备案（部分地区需街道审批）
- 招标流程合法性审查
- 强制清退的司法执行
专业建议：
提前聘请律师对原合同进行履约审计
联合街道、派出所建立三方监督交接小组
使用区块链存证业主投票过程
要求新物业缴纳履约保函降低风险
物业管理权更替实质是业主组织化能力与资本博弈的过程，需同时完善程序合规性与应急预案。
