房屋漏水责任划分需结合具体情形，涉及《民法典》《物业管理条例》及地方性法规。以下是责任认定的关键要点：
一、物业责任情形
1. 公共部位漏水
屋顶、外墙、公共管道等共用设施漏水，物业作为管理方需承担维修责任。依据《民法典》第943条，物业未履行维修义务导致损失扩大，应赔偿业主损失。
※ 例外：若物业已尽到巡查义务且及时报修，但因维修基金审批延迟等客观原因未能及时处理，可按实际情况减轻责任。
2. 管理瑕疵
未定期检查排水系统（如天沟堵塞未清理）
接到报修后未采取应急措施（如未设置防水布）
违规施工破坏防水层（如安装广告牌钻孔不当）
二、业主责任情形
1. 专有部分漏水
室内管道、阳台地漏等私人区域漏水，由业主自行维修。若因装修擅自改动结构（如拆除阳台反坎）或使用不当（地漏长期堵塞）导致渗漏，需全额承担赔偿责任。
2. 相邻侵权
楼上住户水管破裂、浴缸渗水等导致楼下受损，依据《民法典》第1165条，侵权方需恢复原状或赔偿。若拒不整改，受害方可起诉并申请强制执行。
三、混合责任情形
1. 物业未及时维修公共管道，业主私自改装加剧漏水——按过错比例分担责任。
2. 开发商遗留防水质量问题（五年质保期内）＋物业巡查不到位——开发商主责，物业次责。
四、要点
1. 证据固定
拍摄漏水视频（带时间戳）
公证损失清单
留存物业报修记录（书面沟通优于口头）
2. 损失评估
墙面霉变、家具浸水等直接损失可索赔，但因漏水导致的房租损失需证明必然性。
3. 诉讼时效
普通民事纠纷诉讼时效3年，自发现漏水且明确责任方时起算。
延伸知识：维修基金使用
大修公共部位需动用专项维修基金，需经业主双三分之二表决通过。紧急情况下（如水管爆裂），物业可申请应急维修，事后公示即可。
注：地方细则可能不同，如上海市规定外窗渗漏由物业应急维修，费用追溯责任方。
