房产交易是涉及大额资金和复杂法律程序的重大经济行为，需谨慎对待。以下是买卖流程及核心注意事项的详细解析：
一、买卖流程全流程
1. 前期准备阶段
- 卖方需准备产权证、、购房发票、契税完税证明等权属文件，自查房产是否存在抵押、查封。
- 买方核实购房资格（限购城市需社保/个税证明），评估还款能力（月供不超过收入50%为宜）。
- 建议双方提前查询不动产登记中心的「房产档案」，确认房屋状态及共有权人情况。
2. 签约环节
- 使用住建部门发布的标准合同范本，特别注意补充条款：
- 明确过户时间节点（建议不超过签约后90天）
- 户口迁移违约条款（可约定每日滞纳金）
- 家具家电清单需拍照留存
- 定金不超过总房款20%，建议资金监管（避免卖方挪用风险）。
3. 贷款审批（买方）
- 对比银行LPR加点幅度，现阶段首套房利率普遍为LPR-20BP。
- 银行面签需提供收入证明（需覆盖月供2倍）、银行流水（6个月以上）、征信报告（当前无连三累六逾期）。
- 注意评估价可能低于成交价，需准备补足首付差额。
4. 过户与抵押登记
- 双方持材料到不动产登记中心办理：
- 卖方需结清物业费、水电燃气欠款
- 买方缴纳契税（首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%）
- 抵押登记完成后银行放款至卖方账户（时效约5工作日）。
5. 交割阶段
- 验房重点检查：
- 水电表读数确认
- 墙面空鼓（可用空鼓锤检测）
- 下水管道通畅性测试
二、高风险环节注意事项
1. 产权风险防控
- 婚内房产需配偶签署《同意出售证明》（即使房产证无登记）
- 继承房产需查验继承公证书/法院判决书
- 警惕「一房多卖」：网签备案后应即办理预告登记
2. 资金安全要点
- 首付款建议走银行资金托管账户（如「理房通」等第三方支付）
- 警惕「高评高贷」骗局（虚构成交价套取贷款属刑事犯罪）
3. 税费优化策略
- 满五唯一住房可免增值税（非普通住宅按差额5.6%）
- 拆迁安置房需补缴土地出让金（各地计算方式差异大）
- 非住宅类税费高达15-30%（含土地增值税、印花税等）
三、特别提示
1. 学区房交易需到教育部门核实学位使用情况（部分城市实行「六年一学位」限制）。
2. 法拍房存在清场难、欠费高风险，务必现场调查并计算隐形成本。
3. 农村宅基地交易需满足同一集体经济组织成员条件，城市居民购买无效。
4. 共有产权房转让需政府优先回购，上市交易年限通常为5年。
二手房中介费行业标准为2%（可谈判至1.5%以内），务必要求分阶段支付。建议全程录音保留证据，发生纠纷时可向住建部门投诉或诉讼解决。
