房屋出租后物业费缴纳主体的确定主要依据《物业管理条例》及房屋租赁合同的约定，具体分为以下几种情况：
1. 合同约定优先原则
根据《民法典》第七百零四条，租赁合同可明确约定物业费由房东或租客承担。若合同未约定，默认由房东（产权人）承担，但房东可通过补充协议或口头协商转嫁给租客，需租客书面确认方有效。
2. 地方性法规差异
部分省市（如上海、深圳）明确规定物业费由业主承担，除非租约另有约定。例如《上海市住宅物业管理规定》第四十二条强调业主的缴费义务，租客仅在其违约时承担连带责任。
3. 物业公司的追偿权
物业公司有权要求业主缴费，业主不得以租客未支付为由拒缴。若租客违约未缴，业主需先行垫付后向租客追偿，物业公司一般无权直接向租客索赔。
4. 特殊情况处理
- 商业物业：写字楼、商铺等通常由租客承担物业费，行业惯例会在合同中明确。
- 共有部分费用：公共区域维修基金依法由业主承担，不可转嫁租客。
- 空置期物业费：房屋空置期间多数地区规定业主仍需全额或按比例（如江苏规定70%）缴纳。
5. 风险防范建议
- 房东应在合同中明确物业费、水电费等分担条款，并留存押金（通常1-2个月租金）以覆盖潜在欠费。
- 租客需索要缴费凭证，防止房东重复收费；若代缴物业费，应要求物业公司出具业主委托书。
- 物业公司应定期公示账单，避免因费用不透明引发纠纷。
实践中，物业费争议常见于长租公寓或二手转租场景，建议通过第三方资金监管或分账支付系统（如“房租代扣”）降低风险。相关法律依据还包括《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第九条关于费用转移的限制性规定。
