房屋空置能否减免物业费需结合法律法规、地方政策及物业服务合同综合判断，以下是详细分析：
1. 法律依据
《物业管理条例》第四十一条规定，物业费由业主承担，未明确区分空置与否。但部分地方性法规有特殊规定，如《江苏省物业服务收费管理办法》明确空置房物业费可按70%缴纳，需提前备案。各地政策差异较大，需查询当地规范性文件。
2. 合同约定优先
物业服务合同是核心依据。若合同中明确空置房减免条款（如空置6个月以上减免比例），业主可主张权利；若无约定，业主单方要求减免缺乏依据。
3. 费用构成与减免逻辑
物业费包含公共区域维护、安保、清洁等刚性成本，即便房屋空置，公共资源仍被占用。部分地区允许减免的通常是"公共服务费"部分，而电梯运维、二次供水等能耗费用仍需全额缴纳。
4. 申请流程与证明要求
符合条件的业主通常需向物业提交书面申请，附不动产权证、水电零使用记录（连续6个月以上）、空置情况说明等材料。部分城市要求提前到住建部门备案空置状态。
5. 争议解决途径
若协商未果，可向街道物管科投诉或申请人民调解；司法实践中，法院一般尊重合同约定，若地方有强制性规定则优先适用。业主需注意举证责任，需证明房屋确实未使用且未对外出租。
6. 特殊情形处理
开发商逾期交房导致空置的，期间物业费由开发商承担；法拍房空置期费用归属需在拍卖公告中明确；长期未售出的开发商产权房源，普遍需全额缴纳物业费。
建议业主提前保存水电燃气零使用记录、物业钥匙托管凭证等证据链。部分城市（如石家庄）还要求业主每季度配合物业入户核查空置状态。空置房若未及时报备，可能面临全额追缴及滞纳金风险。
