房屋漏水责任归属需根据具体情况判断，主要涉及物业、开发商或业主自身责任。以下是详细分析：
一、开发商责任范畴（保修期内）
1. 新建房屋质量缺陷
根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、外墙防渗漏的法定最低保修期为5年。若漏水因施工质量（如防水层失效、管道安装不当）导致，且在保修期内，开发商须承担维修及赔偿责任。
*实务要点：需通过专业鉴定确认是否为结构性质量缺陷，保留漏水现场证据（照片、视频），书面发函要求开发商履行义务。*
2. 隐蔽工程问题
埋墙水管破裂、地暖渗透等问题若在装修验收时未发现，后续暴露的仍属开发商责任。建议要求开发商提供《分户验收记录》核查。
二、物业责任范畴（保修期外或公共部分）
1. 公共区域维护义务
楼顶漏水、外墙渗水、公共管道破裂等属于物业维修基金覆盖范围。物业需依据《物业管理条例》组织维修，紧急情况可申请绿色通道。
*注意：若物业未及时处理导致损失扩大，可追究其未尽养护责任。*
2. 人为损害或管理过失
如因物业疏于清理屋顶排水口导致积水渗透，或装修监管不力造成管线破坏，物业需承担相应责任。
三、业主自担责任的情形
1. 专有部分损坏
自家室内水管老化、装修破坏防水层（如擅自打孔改管）导致的漏水，由业主自行维修。若殃及楼下，还需承担相邻权侵权责任。
2. 超过保修期限
开发商保修期满后出现的非公共区域漏水，一般由业主承担维修费用，可通过住宅专项维修资金申请分摊。
四、操作指南
1. 证据固定
立即公证漏水现场，记录时间线，保存物业报修记录、沟通录音等。
2. 责任鉴定
委托第三方检测机构出具《房屋质量鉴定报告》，明确漏水原因。
3. 法律途径
协商无果可向住建部门投诉，或提起诉讼。注意诉讼时效：质量缺陷主张期为2年，但隐蔽工程最长不超过5年。
五、特殊情形处理
保修期模糊地带：若开发商拖延维修致保修期届满，仍可主张权利。
共有部位争议：外墙内侧与室内交界处渗漏，需结合建筑图纸判定责任方。
建议优先与物业、开发商协商，必要时咨询专业律师。过程中注意《民法典》第1167条关于消除危险的请求权规定。
