建筑区划内车位的归属问题涉及《民法典》《物业管理条例》等多部法律法规，需综合考虑规划性质、产权登记、合同约定及实际情况。以下是主要分类和法律要点：
1. 产权归属的核心依据
- 规划内车位：项目建设时经规划部门批准的车位（如地下车库、独立车库），产权通常归开发商所有，可办理产权登记。业主通过买卖或租赁取得使用权，需签订书面合同。
- 人防车位：属国防设施，产权归国家，但使用权可通过“租赁”形式转让，合同期不得超过20年。开发商或物业不得出售，收益需用于人防维护。
- 占用公共区域的车位：如地面划线车位、占用小区道路的车位，属业主共有。收益归全体业主，物业可代管但需公示用途。
2. 合同条款的效力
开发商与业主签订的《商品房买卖合同》补充协议中若涉及车位权属，需明确性质（产权/使用权）。若未公示规划或隐瞒共有属性，条款可能被认定为无效。
3. 司法实践中的争议点
- 权属登记缺失：部分老旧小区车位未办理产权证，法院可能依据实际出资、规划文件判定归属。
- 公摊面积争议：若车位面积已计入公摊，则归业主共有，开发商无权处置。
- 业主大会权利：共有车位出售、出租需经业主大会表决（双2/3参与且双过半同意），否则程序违法。
4. 地方性规定的差异
如上海规定地下车位可办产权，北京则要求人防车位收益优先用于战备维护。需查阅当地不动产登记条例及人防管理办法。
5. 业主路径
- 要求物业公开规划图纸、车位收益明细。
- 向住建部门投诉违规销售行为，或提起民事诉讼确认权属。
- 业委会可代表业主主张共有权益。
补充知识：部分城市试点“车位产权续期制”，产权车位与土地使用权年限一致，到期后需补缴费用。新建小区需按《城市居住区规划设计标准》配置车位比例，新能源车位须预留充电设施。
