房屋漏水责任的判定需要结合漏水原因、房屋性质、产权关系、合同约定及法律规定综合判断，主要分为以下几种情形：
一、普通商品房（住宅）
1. 保修期内
开发商责任：防水工程保修期通常为5年（《建设工程质量管理条例》第40条），因施工质量或材料缺陷导致的漏水，开发商需承担维修及赔偿责任。
例外情形：业主擅自改动房屋结构（如拆除卫生间防水层）导致漏水，责任转移至业主。
2. 保修期外
公共区域漏水（如屋顶、外墙、管道井）：由物业使用专项维修资金维修，属全体业主共同责任。
专有部分漏水（如自家水管破裂）：业主自行承担维修责任，若因装修不当导致，可追究装修公司责任。
相邻住户漏水：适用《民法典》第296-298条，若因楼上业主过错（如水管未检修）导致楼下受损，楼上需停止侵害并赔偿；若为管道老化等非人为因素，双方协商分担费用。
二、租赁房屋
房东责任：房屋结构性问题或固有设备（如埋墙水管）损坏导致的漏水，房东需维修（《民法典》第712条）。
租客责任：因使用不当（如堵塞地漏）或私自改装造成的漏水，租客需赔偿。
合同优先：租赁合同有特殊约定的（如"房东不负责维修"条款），需结合条款合法性判断。
三、农村自建房
相邻宅基地纠纷：屋檐排水、化粪池渗漏等适用《民法典》相邻关系条款，过错方需排除妨碍。
施工责任：若因施工方未按规范做防水（如散水坡设计缺陷），可追究施工队责任。
四、特殊情形
1. 物业管理责任
公共管道未及时检修（如屋顶排水口堵塞）、应急处理不及时导致损失扩大，物业需承担相应责任。
2. 第三人责任
装修公司违规施工击穿楼板、邻居违规搭建破坏防水层等，直接侵权人承担全责。
3. 不可抗力
台风、地震等自然灾害导致漏水，各方原则上无责，但物业/业主未及时采取防护措施可能承担部分责任。
要点
证据固定：拍照/录像记录漏水位置、损失物品清单，必要时申请公证；保留维修记录、沟通记录。
鉴定程序：可委托房屋质量检测机构出具漏水原因报告（费用通常由主张方预付，败诉方承担）。
法律途径：协商无果可向住建部门投诉或提起诉讼，相邻纠纷可申请人民调解。
扩展知识
防水工程验收标准参见《屋面工程质量验收规范》（GB50207）、《建筑地面设计规范》（GB50037）。
若开发商破产，可申报债权或要求业委会代位追责。
部分地方法规有细化规定（如《上海市住宅物业管理规定》明确紧急维修资金使用流程）。
