物业公司更换流程与注意事项
一、更换物业公司的法定流程
1. 业主大会决议
根据《民法典》第278条及《物业管理条例》第十一条，更换物业需经业主大会表决，专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与，并经参与表决专有部分面积过半且人数过半的业主同意。
2. 解约原物业
- 合同到期：提前60天书面通知不续约。
- 提前解约：需依据合同违约条款协商或通过司法程序，无正当理由解约可能面临赔偿。
3. 公开招标选聘新物业
- 业委会或街道办组织招标，需在住建部门备案。
- 评标小组应包含业主代表、物业专家（占比不少于2/3）。
4. 交接与过渡期管理
- 原物业须在60日内移交资料（含业主名册、设施图纸、维修记录等）。
- 新老物业需共同完成设施设备查验，签署《交接清单》并公示。
二、关键注意事项
1. 法律风险防范
- 原物业拒撤场时，可向住建部门投诉或申请法院强制执行。
- 核查新物业资质，避免选用被列入失信名单的企业。
2. 资金与合同管理
- 原物业需结清预收费用（如物业费、代缴水电费）。
- 新合同需明确服务标准、违约责任，建议加入“试用期条款”（如3个月考核期）。
3. 业主沟通与备案
- 更换全过程需公示，留存业主签字、会议纪要等证据。
- 完成后15日内向属地房管部门备案新合同。
三、延伸知识
应急物业管理：若过渡期出现管理真空，可申请街道指定临时物业，最长不超过6个月。
专项维修资金处理：原物业需移交结余资金，新物业不得挪用。
物业更换涉及多方权益，建议聘请法律顾问全程参与，确保程序合规性。
